Выпуск 4

Экспертное мнение

РЕНОВАЦИЯ ПРОМЗОН – В ЦЕНТРЕ ВНИМАНИЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ. ОБЗОР ПУБЛИКАЦИЙ В СМИ

Приоритет при реформировании промзон – создание на базе действующих предприятий высокотехнологичных производств, вносящих значительный вклад в рост внутреннего регионального продукта. Также ставится задача создать комфортную и безопасную общедоступную городскую среду с нормальной социальной и транспортной инфраструктурой. Создание на территории бывших промзон новых дорог и парковочных пространств уменьшит транспортную напряженность и в соседних районах. Дополнительные рабочие места на обновленных производствах позволят снизить маятниковую миграцию и, как следствие, превратить депрессивные прежде районы в новые точки роста. В общей сложности на территории реорганизуемых промзон должно быть почти 40 тыс. новых рабочих мест. При этом надо находить способы и возможности помогать инвестиционному сообществу, чтобы они не останавливали запущенные проекты и имели возможность запустить новые.

Сергей Лёвкин,
руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы

Основная нагрузка при реализации программы реновации промзон ложится на плечи инвесторов, они
разрабатывают проект планировки территории. Мы оставляем за собой организационные моменты: принятие решения о комплексном освоении и разработку планировочной документации. Инвесторы сохраняют интерес проектам реновации промзон, потому что строительство там ведется фактически на пустых территориях. Еще один плюс таких площадок – дороги и коммуникации проводятся за счет городского бюджета. Инвестор осуществляет непосредственно застройку и возводит социальные объекты. Из опыта предыдущих лет и мировой практики мы вынесли для себя главное: производственная территория должна развиваться комплексно, сбалансированно, с учетом не только желаний инвесторов, но и потребностей города и горожан. Идеальное решение – когда на территории промзоны будет жилье различного класса и вся необходимая социальная, торговая, административная, спортивная, развлекательная инфраструктура, а также рабочие места. Это позволит создать полноценную комфортную
среду для проживания, досуга и работы.

Константин Тимофеев,
председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства

Промышленные территории необходимо включить в жизнь города. Начинать эту работу надо именно сейчас, в условиях низкого спроса, так как потребности быстрого строительства жилья или тех же офисов
в данный момент нет – и у городских властей есть возможность не спеша, обстоятельно продумать проекты,
оценить перспективы, распланировать дальнейшее развитие как отдельных промзон, так и их увязку с развитием города в целом. Что касается «наполнения» проектов по реновации промзон, я бы обратил внимание на два момента. Во-первых, Москве не хватает общественных и зеленых пространств, парков. Эти объекты, полагаю, необходимо предусмотреть в проектах при освоении неиспользуемых промышленных территорий. Во-вторых, уверен, что на части территорий промзон следует организовать некое производство.

Геннадий Стерник,
профессор Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, ведущий аналитик российского рынка недвижимости

Масштабность участков промзон позволяет девело- перам делать то, что невозможно при точечной застрой- ке: увеличивать расстояние между жилыми домами, отдавать большие пространства под парки, бульвары и многочисленные объекты инфраструктуры. При этом многие строящиеся комплексы находятся в престижных районах и имеют хорошую транспортную доступность, так как расположены вблизи действующих и строящихся станций метро и крупных автомобильных артерий сто- лицы. Эти факторы высоко ценятся потенциальными по- купателями, что повышает ликвидность проектов. Рено- вация поддерживается городскими властями, так как это улучшает экологическую ситуацию в городе и позволяет преобразовывать целые районы, делая их современны- ми и комфортными для жизни. Поэтому в ближайшие годы число новых объектов, расположенных на террито- риях промзон, будет увеличиваться.

Мария Литинецкая,
управляющий партнер компании «Метриум Групп»

Вечная проблема развития территорий – это что та- кое диалог и социальное проектирование. Промзоны – серьезный капитал города, но как этот капитал пре- вратить в капитал – вопрос непростой, потому что для каждой промзоны будет свой ареол влияния и статус культурного наследия. В Москве перезагрузка промыш- ленных территорий происходит путем классическо- го девелопмента, когда акцент делается на застройке с целью реализации недвижимости. А внимание необ- ходимо сосредоточить на комплексном развитии тер- ритории для будущих обитателей, включая создание туристических мест, народных парков и зеленых терри- торий. Промзоны могли бы стать хорошей эксперимен- тальной площадкой для урбанистов.

Святослав Мурунов,
глава Центра прикладной урбанистики

Промышленные и коммунальные зоны столицы имеют огромный градостроительный потенциал. В то же время необходимо четко соблюдать правила и прин- ципы развития этих территорий, чтобы не нанести вред интересам москвичей, собственников, предпринимате- лей и городу в целом. Реновация промзон должна ос- новываться на задекларированных фундаментальных принципах, один из которых – полицентричное разви- тие Москвы. С учетом этого при территориальном пла- нировании необходимо изначально закладывать мно- гофункциональное зонирование без доминирования только жилой функции. По нашему мнению, от 20 до 40% осваиваемых территорий должны создавать новые рабочие места; это могут быть технопарки, технополи- сы, образовательные либо медицинские кластеры. Это заложит формат отказа от точечной застройки и пере- хода к комплексному развитию данных территорий.

Олег Сорока,
депутат Московской городской думы, заместитель председателя Комитета по градостроительству, землепользованию
и госсобственности

В промзонах располагаются предприятия, давно устаревшие по своему технологическому оснащению, их продукция уже не нужна ни городу, ни регионам, они загрязняют окружающую среду, поскольку не имеют со- временных систем очистки воздуха и технологических отходов и являются источником производственного мусора. Зачастую руководство давно закрытых пред- приятий сдает площади в аренду, чтобы пополнить свой убыточный бюджет. А для поиска новых площадок под строительство в растущем мегаполисе все сложнее изыскивать территории. Разумеется, реновации пром- зон нужно проводить в тесном взаимодействии с город- скими властями. Стратегом реновации всегда является город, а девелоперы – это «руки», которыми городские власти осуществляют задуманное.

Татьяна Тихонова,
генеральный директор компании «РГ-Девелопмент»

Реновация промзон, хотя и становится постепен- но перспективным направлением для застройщиков, остается весьма непростым процессом. Ключевых про- блем в этой сфере две. Во-первых, на территории од- ной промзоны может быть масса собственников. Для реконструкции нужны очень веские экономические ос- нования, чтобы убедить других собственников принять в ней участие. Новый закон установил четкий меха- низм вовлечения всех собственников промзоны в про- цесс реновации. Вторая проблема – это использование промзон не по назначению. В новом законе прописаны жесткие требования к собственникам по использова- нию земель в промзонах, которые заставят их исполь- зовать территории по назначению или подтолкнут к ре- конструкции.

Андрей Колочинский,
управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс»

Раньше власти задавали самые общие направления реновации. Новый закон позволяет сделать регламент более четким и одинаковым для всех проектов застрой- ки промзон. Однако в документе есть положения, кото- рые вызывают вопросы. К примеру, утверждается, что реновацию промзоны можно начать, только если поло- вина объектов капитального строительства на ней из- ношена более чем на 30%. Сейчас участки под старыми производствами вводятся в оборот строительной отрас- ли не потому, что фабрики на них стали ветхими, а по- тому, что они фактически не используются. При этом их износ совсем не обязательно высок – некоторые пред- приятия закрылись совсем недавно, и производствен- ные помещения могут быть в хорошем состоянии.

Евгения Акимова,
генеральный директор IKON Development

Интерес застройщиков к проектам реновации поня- тен. Новое строительство в Московской области стано- вится все менее интересным для девелоперов с точки зрения стратегического развития в среднесрочной пер- спективе, так как к настоящему времени здесь много построено и очень сильна конкуренция. В ближайшие годы наиболее выгодными с точки зрения инвестиций будут проекты в самых удачных локациях в 10-кило- метровой зоне от МКАД. В Москве же сформировался существенный дефицит предложения качественного и при этом относительно доступного нового жилья. Ведь здесь, в отличие от Подмосковья, долгое время строили бизнес-класс. В итоге в столице сформировался большой отложенный спрос на комфортное и недоро- гое жилье, а с курсом на освоение промзон у девелопе- ров появился шанс его удовлетворить.

Татьяна Калюжнова,
руководитель «ИРН- Консалтинг»

Все больше растет популярность промышленных объектов, расположенных возле воды. Раньше реки вы- полняли сугубо транспортную функцию, а сегодня де- велоперы превращают такие участки в рекреационные зоны. Но главное преимущество такого лакомого участ- ка в том, что можно превратить его в маленький город внутри большого, причем с созданием трех крупных функциональных зон: жилой, коммерческой и иннова- ционно-производственной. Это позволяет создать но- вую комфортную городскую среду на месте устаревшей депрессивной застройки. В таких проектах заинтересо- ваны и застройщики, и государство. По планам столич- ных властей транспортная сеть районов, находящихся вблизи промзон, будет дополнена новыми инфраструк- турными объектами: мостами, дорогами, новыми стан- циями метро и ТПУ. Это тоже повышает инвестицион- ную привлекательность проектов.

Юрий Ильин,
коммерческий директор «Группы ЛСР»

Можно отметить постепенно увеличивающий- ся разрыв в стоимости жилья между центром города и окраинами. В перспективе разделение на «районные анклавы» станет все более очевидным. При этом центр благодаря своим уникальным характеристикам оста- нется абсолютной ценовой доминантой на московском рынке жилья. Центральный административный округ – ограниченная территория, где исключено массовое строительство и, как следствие, затоваривание местного рынка низкобюджетными объектами. В итоге в выигры- ше останутся те, кто рассматривает для себя переезд в другой округ столицы, так как предложение на пери- ферийной территории столицы в 2,5-3,5 раза дешевле.

Сергей Шлома,
специалист ИНКОМ- Недвижимость

При развитии территорий придется учитывать не только технические аспекты. Некоторые клиенты аб- солютно безосновательно и предвзято относятся к эко- логической обстановке в проектах редевелопмента. Для многих такие земельные участки нередко ассоциируют- ся с плохой экологией, загрязненной почвой, воздухом и т.д. Однако это большое заблуждение: по итогам экс- пертизы проводится рекультивация земель, порой про- сто почва вывозится и завозится новый грунт. Тем не менее при реализации проекта в промышленных зонах надо быть готовым работать с возражениями и объ- яснять клиентам прописные истины, ведь при проек- тировании комплекса действуют жесткие требования и нормы по самым различным критериям, в том числе и экологическим.

Лариса Швецова,
генеральный директор компании ООО «Ривер Парк»

Загрязнение атмосферы от бывших промышленных территорий обычно не выше, чем от выхлопных газов автотранспорта, особенно с учетом, что производство на месте проектов редевелопмента уже не ведется. Од- нако промышленное прошлое представляет опасность для почвы. Поэтому важнейшей частью подготовки бывшей промышленной площадки к строительству жи- лья является выявление таких загрязнений и очистка почвы. Трудозатратность зависит от того, какое произ- водство велось на этой территории и насколько высока степень загрязнения. Важным аспектом редевелопмен- та является и то, что в этом случае улучшается эколо- гия отдельно взятой городской территории и окружа- ющих районов. При прохождении сертификации по международным экологическим стандартам проекты редевелопмента обычно оцениваются даже выше, чем строительство в чистом поле. Именно потому, что зем- ля после завода возвращается городу и людям, а не от- резается новый кусок от природы.

Алексей Поляков,
председатель правления Совета по экологическому строительству в России

Безусловно, основной движитель развития промзо- ны – это яркая, интересная концепция использования. Это может быть арт-кластер, ремесленный центр, ме- диазона. Несомненно, должны быть оговорены осо- бые условия пребывания в такой зоне творческих коллективов – студий дизайна, архитектурных бюро, художественных галерей. Должны быть учтены запро- сы профессионального сообщества. Каждый проект реновации промзоны по-своему индивидуален, здесь неприменимы типовые сценарии. Привлекательность формируется с учетом эксклюзивных параметров. Для инвестора это устойчивое вложение на долгий срок и одновременно высокая ликвидность. Поделюсь ощу- щениями: в момент, когда начинает складываться кон- цепция территории, промзона перестает быть промзо- ной. Во всяком случае, те, кто работает над проектом, больше ее в таком качестве не воспринимают.

Яков Литвинов,
генеральный директор Krays Development

Если у нас промзона с сохранившимся историче- ским пластом, который вызывает у горожан опреде- ленные ассоциации, то архитектор интегрирует в про- ект на фоне новой застройки некие «знаки места». От такого взаимодействия выигрывают все: исторические здания получают новую жизнь, новый район обретает свою историю, а город возвращает себе некогда отчуж- денные пространства. Что касается сложностей, то ос- воение промзон связано с тем, что их присоединение к городской ткани создает большую дополнительную нагрузку на сложившуюся инфраструктуру. Зачастую го- роду приходится переделывать всю транспортную схе- му района, а архитектору, в свою очередь, увязывать с ней вновь создаваемую дорожную сеть. Это может значительно увеличить сроки реализации проекта.

Антон Надточий,
генеральный директор архитектурной мастерской «Атриум»

Реновация промзон – проект, который предполага- ет поиск новых драйверов развития, включение в ткань города участка земли, в прошлом закрытого бетонным забором, работу с культурным и историческим насле- дием и многое другое. Первыми промзонами, которые в Москве решили развивать через конкурсную практи- ку, стали территории ЗИЛа и металлургического завода «Серп и молот». Концептуальный мастер-план, появив- шийся в результате каждого из конкурсов, – это первый шаг к осмыслению того, как превратить данную терри- торию в полноценный район Москвы, где жилье, рабо- та и общественные функции будут соседствовать друг с другом. Механизм конкурса способен превратить эту территорию в площадку для новых качественных экс- периментов, в результате чего в российском дизайне могут появиться новые имена.

Кетеван Хелая,
специалист проектного центра «Архполис»