Офисы или жилье?

На стратегию городского развития влияют изменения в экономической деятельности

Освоение московских промзон невозможно без обеспечения их транспортным сообщением. Более того, создание качественной транспортной инфраструктуры должно опережать развитие промышленных территорий. Хорошим примером продуманной городской политики в этом вопросе является запуск Московского центрального кольца. Именно таким должен быть алгоритм развития города: вначале – транспорт, а за ним – жилье и преобразование территорий.

Безусловно, Москва стала активно развиваться и как интеллектуальная и образовательная бизнес-среда. При этом если многие крупные производства уже закрылись или закрываются, то мелкие нередко оказываются более жизнеспособными сейчас на промплощадках расположено множество самых разных мелких производств. Это – уже созданные рабочие места.

Каким быть процессу создания новых точек приложения труда при реконструкции промзон? Сейчас эту задачу город перекладывает на жилищных девелоперов, которые не являются специалистами в промышленности, тем не менее создают рабочие места в офисах. У девелопмента иные задачи, от них стратегическая инициатива исходить не может по определению, долгосрочное прогнозирование – это задача города и государства.

Я считаю нецелесообразным вменять в обязанность девелоперам создание новых рабочих мест. Это мнение разделяют многие мои коллеги, которые за разрешением проблемы обращаются в Экспертный совет по редевелопменту при РГУД. При этом можно вспомнить, что девелоперы уже создали. Например, промзона «Павелецкая» реформировалась путем девелопмента. Полмиллиона кв. метров офисов создано практически на девелоперских площадках. И сейчас обеспеченность офисами на душу населения составляет 48 тыс. кв. метров – это второе место после Сити. За 25 лет развития коммерческого девелопмента реновировано порядка 10–15% от всей площади промзон.

В 2011 году по заказу города мы проводили исследование по поводу реновации «ЗИЛа», в котором отметили: рабочих мест вокруг промзоны создано предостаточно, еще до принятия решения о развитии этой территории здесь активно велось офисное строительство, причем многие офисы были переделаны из промышленных зданий. Но люди, которые работают на этой территории, едут из других районов Москвы, то есть создают нагрузку на транспорт. Дополнительная коммерческая недвижимость только увеличит трафик.

По статистике, один человек занимает 25–30 кв. метров жилой недвижимости, площадь для одного работника офиса снижается до 7 кв. метров, в торговом центре еще меньше – всего 2 кв. метра. То есть наименьшую нагрузку на конкретные площади города с точки зрения транспортного трафика дает жилье. Возникает вопрос баланса жилой и нежилой застройки территорий: необходимо и жилье, и рабочие места, и общественные пространства, и новые транспортные артерии. Но этот баланс должен определяться не унифицированными нормативами, а исходить из потребностей людей, которые на территории живут, работают, отдыхают, получают образование и т.д.

Еще о балансе. Принято решение: создать в промзонах рабочие места для 50% людей, проживающих на этой территории. Есть другая цифра – всего 60% населения в принципе работоспособны. То есть получается, что практически все люди должны работать там, где живут. Это – идеальная среда, но в таком сегменте ее создать невозможно. Напомню, площадь территории внутри Садового кольца составляет 1,7% от всей территории «старой» Москвы, но там сосредоточено более 50% всех офисов.

Сейчас 3 млн кв. метров офисов пустуют, это больше 20% всех офисных площадей города. Девелопер построил, но доходов нет, а есть убытки. За прошлый год в страну поступило 200 млн посылок из-за рубежа в виде покупок через интернет-магазины. Если ситуация в торговле будет и дальше так развиваться, то через 10 лет большинство покупок будет осуществляться дистанционным способом посредством сети Интернет.

Значит, торговые площади в таком количестве, как сейчас, будут не нужны, возможно, их займут логистические центры, почта. Эти изменения нельзя не учитывать при определении стратегии городского развития. Ведь бизнес идет туда, где для него созданы лучшие условия, где есть доступ к рынкам сбыта.

В то же время жилья в столице строится мало. К бывшей отметке в 5 млн кв. метров в год мы только приближаемся, причем с учетом «новой Москвы», на которой строится почти половина. Значит, потенциал для развития и обновления именно жилого фонда, в том числе за счет территорий промзон, в Москве есть.

Денис Колокольников,
председатель совета директоров компании RRG, председатель экспертного совета по редевелопменту при Российской гильдии управляющих и девелоперов.