По заявлению властей, программа реновации старого жилого фонда Москвы будет полностью реализована за счет городского бюджета без привлечения инвесторов. И это правильно, когда решение важной социальной задачи и все сложности с переселением жителей берет на себя государство, московская власть. Я в качестве девелопера некоторое время назад занималась реконструкцией кварталов в историческом центре города. Сделала вывод: диалог между частным инвестором и переселяемым гражданином выстроить трудно.
Кроме того, привлечение частных застройщиков осложняется тем, что им необходимы длинные кредиты на строительство, а федеральный закон не позволяет передавать застройщикам землю без аукциона. Однако, по заверению власти, те застройщики, у которых есть собственные производственные мощности, могут на торгах быть привлечены в качестве подрядчиков на строительство.
ЛОГИЧНО, ЕСЛИ ДЕВЕЛОПЕРОВ, ЖЕЛАЮЩИХ ПРИНЯТЬ УЧАСТИЕ В ПРОГРАММЕ РЕНОВАЦИИ ЖИЛЬЯ, БУДУТ ОТБИРАТЬ ГОРОДСКИЕ ВЛАСТИ. ОДНАКО УСЛОВИЯ ДЛЯ ВХОДА ДОЛЖНЫ БЫТЬ ОДИНАКОВЫМИ ДЛЯ ВСЕХ
Поэтому девелоперы пока наблюдают за первыми шагами реализации нового градостроительного проекта. Наши действия, и это прежде всего диалог инвесторов с властью, начнутся скорее всего на втором этапе реализации программы, когда освободятся городские территории. Определенные правила сотрудничества уже вырабатываются. Логично, если девелоперов будут отбирать городские власти. Однако условия для входа должны быть одинаковыми для всех, кто захочет принять участие в программе.
На первый план выходит комплексное развитие территорий. Никто не разрешит застроить участок одними жилыми зданиями, причем многоэтажными, несмотря на то, что именно это выгодно для любого девелопера. Реновация предусматривает строительство современных кварталов со стандартной плотностью, небольшой этажностью и всеми необходимыми социальными объектами и парковками. Качество строительных материалов тоже должно быть высоким, а отделка квартир соответствовать уровню комфорт-класса.
Без гарантии выполнения этих условий частный застройщик просто не получит землю под строительство. Поэтому критерии отбора участия в проекте должны соответствовать не только масштабам бизнеса, но и опыту реализации проектов такой комплексной застройки, применения высокотехнологичных решений.
Наиболее комфортна и выгодна для обеих сторон – и города, и инвестора – такая модель, при которой определенная доля площадей, построенных силами застройщиков, будет передана городу для переселения жителей, а часть квартир предназначена на продажу. При строительстве домов только для переселенцев о прибыли говорить не приходится.
Что тревожит застройщиков? Тот факт, что на столичном рынке недвижимости появятся излишки жилья, не востребованные жителями сносимых домов, причем размеры этих остатков не лимитированы. Многие эксперты считают, что эти излишки власть должна использовать для реализации других социальных городских программ.
Если квартиры в кварталах, где пройдет реновация, выйдут на рынок (правда, случиться это может через несколько лет), произойдет ощутимое падение цен на новостройки. На стоимость квадратного метра в домах, соседствующих с районами реновации, может также повлиять режим постоянной стройки.
Многие эксперты полемизируют по поводу того, вступает ли программа расселения пятиэтажек в противоречие с другими крупными градостроительными проектами? Я думаю, стратегически правильным было бы объединение в одну двух реновационных программ – промышленных зон и жилищного фонда. Не редкость, когда районы, попавшие в разные программы, соседствуют друг с другом. Однако редевелопмент промзон всегда предусматривает частные инвестиции, а программа реновации жилья осуществляется через городской бюджет.
55% ПОКУПАТЕЛЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОТОВЫ ДОПЛАЧИВАТЬ ЗА УНИКАЛЬНОСТЬ И ИНФРАСТРУКТУРУ ПРОЕКТА. ЭТОТ ФАКТ СВИДЕТЕЛЬСТВУЕТ: НАСТАЛИ ВРЕМЕНА, КОГДА ДЕВЕЛОПЕРЫ ОБЯЗАНЫ НЕ ПРОСТО ПОСТРОИТЬ ДОМ И ЗАРАБОТАТЬ НА ЭТОМ. ЖИЛОЙ КВАРТАЛ ДОЛЖЕН БЫТЬ ОСНАЩЕН ВСЕЙ НЕОБХОДИМОЙ ИНФРАСТРУКТУРОЙ – ДЕТСКИМИ САДАМИ, ШКОЛАМИ, РАЗЛИЧНЫМИ ЦЕНТРАМИ. К ЭТИМ ПАРАМЕТРАМ НА ПЕРВЫЙ ПЛАН ВЫШЛИ И АСПЕКТЫ КОМФОРТНОЙ ГОРОДСКОЙ СРЕДЫ. ЗАПРОСЫ ПОКУПАТЕЛЯ ВЫРОСЛИ. И В КОНКУРЕНТНОЙ БОРЬБЕ ЗА ТАКОГО КЛИЕНТА ВЫИГРЫВАЮТ ЗАСТРОЙЩИКИ, КОТОРЫЕ ОТВЕЧАЮТ ТРЕБОВАНИЯМ ВРЕМЕНИ
Правительство Москвы уже много лет ведет работу по оптимизации процедур в сфере строительства. Сделано многое. Большая часть услуг переведена в электронный вид. И это можно назвать революцией в градостроительном регулировании, потому что весь строительный рынок просто по-другому начал жить. Есть надежда, что программа реновации жилья будет стимулировать город к дальнейшей работе по снижению административных барьеров. Необходимо ускорить и упростить получение исходно-разрешительной документации. За время, потраченное на бумажную работу, в условиях быстро меняющихся рыночных ситуаций любой проект может потерять ликвидность. Еще одно препятствие – сложности в процессе подключения объекта к коммуникациям, за которые отвечают коммерческие организации. Естественным монополиям нужно ограничить сроки присоединения к технологическим сетям.
Когда в процесс реализации программы войдут коммерческие проекты, хотелось бы четко знать сущность и структуру взаимодействия, чтобы девелоперы понимали: работаем мы в связке с городом, конкурируем с ним или каждый сам по себе.
Любовь ЦВЕТКОВА, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы