Простота согласований влияет на капитализацию компаний, а значит, на их развитие
Наша компания работает на рынке недвижимости Москвы не одно десятилетие, и, безусловно, мы видим тот процесс, который произошел в вопросах сокращения административных барьеров при осуществлении строительства. В масштабах страны Москва является лидером среди всех городов и примером, на который стоит равняться.
При этом главным критерием успеха, на наш взгляд, следует считать не столько процедурные моменты, сколько прозрачность и предсказуемость с точки зрения расчета затрат и сроков на прохождение процедур – на изменение вида разрешенного использования земли, на технические условия, на предпроектную проработку.
Это очень важно для девелопера – знать, сколько времени и средств он потратит на те или иные согласования. И даже на мировом уровне (мы как международная компания работаем по всему миру) Москва не только в абсолютных, но и в относительных цифрах активно улучшает свои позиции в сравнении с другими городами.
Мы много работаем с оценкой проектов и можем отметить еще один важный аспект. Прозрачность и предсказуемость процедур согласования проектов напрямую влияют на капитализацию девелоперских компаний. Стоимость квадратных метров в проектах на начальной стадии реализации ниже, чем в проектах, прошедших ГЗК и получивших ГПЗУ, – разница может составлять 5 процентов для простых площадок, полностью соответствующих всем нормативам, Генеральному плану города и ограничениям земельного участка, или даже 20-30 процентов – в случае сложных площадок с большим объемом ограничений.
Размер этого дисконта как раз и отражает тот уровень рисков, который профессиональные игроки рынка закладывают на административные процедуры. Чем более прозрачные и предсказуемые процедуры, тем ниже дисконт и выше капитализация компании, имеющей в своем активе несколько проектов. Более высокая капитализация – это возможность привлекать больше кредитных средств и развиваться более динамично.
Что касается дальнейших мер в сфере администрирования градостроительных процедур, конечно, Москве необходимо принять правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Это сложный документ для мегаполиса, поскольку очень тонка грань между формализацией требований – как можно использовать недвижимость – и некой, скажем так, гибкостью – с точки зрения того, как в каждом конкретном случае можно отходить от тех или иных правил либо вводить дополнительные ограничения.
Это мировая практика, в большинстве стран в том или ином виде она присутствует, и московский рынок в любом случае к ней придет. Вопрос только, какая степень вариативности или, наоборот, однозначности этого документа может быть. Потому что есть, например, одна крайность – американский вариант, когда все максимально регламентировано и практически нет возможности отойти от правил. Там застройщик берет карту правового зонирования и градостроительный регламент и точно знает, сколько он сможет построить, какого вида использование, и никто ни на каком этапе не скажет ему строить иначе (за редким исключением).
С другой стороны, есть английское право, где документ хотя и существует, но он не обязателен для чиновника, принимающего решение, который действует по своему усмотрению, конечно, в рамках критериев – когда и что он может решать самостоятельно, когда должен привлечь экспертов для принятия решений и т.п.
Михаил Якубов,
руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL