XX Всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России»

Пандемия повлияла на предпочтения россиян относительно выбора постоянного места проживания. Данные опроса, проведенного совместно ДОМ.РФ и ВЦИОМ, показывают, что 68% россиян по возможности предпочли бы загородный формат жилья. Однако, механизм покупки загородной недвижимости через ипотечное кредитование имеет принципиальные отличия от приобретения жилья в многоквартирном доме.

В агентстве KASKAD Family, специализирующемся на загородном строительстве, подсчитали, что более 80% потенциальных покупателей недвижимости за городом, хотели бы совершить эту покупку с привлечением кредитных средств. На деле же, опрос, проведенный среди фактических покупателей загородной недвижимости, показывает, что лишь около 60% смогли воспользоваться именно ипотечным кредитованием, но при этом объем договоров с привлечением кредитных средств, в зависимости от региона, варьируется от 80% до 98%. Просто часть покупателей использует дополнительные кредитные программы, не только ипотеку. В эту статистику входят и покупатели таунхаусов – эти объекты кредитуют намного охотнее, чем дома.

Банки по-прежнему «не видят» объекта залога в строящемся доме, даже если дом строится опытными девелоперами и в организованном коттеджном посёлке.

«Покупатель жилья в сегменте ИЖС сегодня незаслуженно дискриминирован государством и банками. Сложившаяся система лишает добросовестных девелоперов возможности в честной конкуренции за покупателя удовлетворить огромный рыночный спрос на загородное жильё».

Анастасия Бычкова.

Эксперты рассчитывают, что ситуацию помогут исправить новые правила возведения коттеджных поселков, на которые распространяется законодательство о долевом строительстве и эскроу-счета на загородный рынок, вступившие в силу 1 марта.

Учитывая объем желающих переселиться за город на постоянной основе или купить там второе жилье для семьи, пригодное для комфортного круглогодичного проживания, эксперты рынка загородной недвижимости смело называют свою нишу «голубым океаном», как для государства, так и для коммерческих банков.

Довольно непростая ситуация с ипотечным кредитованием подмосковных объектов ИЖС. «Сельская ипотека» с привлекательной ставкой до 3% ограничена отдельными регионами и к Московской области неприменима. А «Льготная ипотека» со ставкой до 7% ограничена суммой кредита в 3 миллиона рублей – этого для строительства дома в Подмосковье явно недостаточно. Покупателю, мечтающему о домике недалеко от столицы, либо приходится долго копить на первоначальный взнос, либо добирать разницу через потребительский кредит с высокой ставкой, после чего строительство выходит «золотым». Могла бы выручить «Семейная ипотека» со ставкой до 6% — там сумма кредита составляет 12 миллионов рублей, что, казалось бы, уже достаточно для строительства. Но этот формат ипотека распространяется на строящийся жилой комплекс, новостройку, построенный частный дом с участком (построенный). Строительство частного дома тоже подпадает, но именно этот формат банки одобряют реже всего – велик риск, что частным образом его могут не достроить.

Что касается самой программы «Сельская ипотека», то, по данным другого участника конференции, начальника отдела реализации жилищных программ Департамента развития сельских территорий Минсельхоза Дарьи Рябухиной, за два года выдано 97 тысяч кредитов, из них 50% — на строительство и приобретение индивидуальных жилых домов. Этот эксперт напомнила, что с 1 марта 2022 года фермерам разрешено строительство домов на землях сельхозназначения. У этой меры есть ограничение – площадь дома должна занимать не более 0,25% от участка. Это сделано для того, чтобы не было риска вывода земель из сельхозоборота и застройки этих территорий коттеджными поселками. Также Дарья Рябухина отметила, что «Сельская ипотека» постоянно совершенствуется, подстраиваясь под запросы заемщиков.

«Число сельских жителей составляет четверть от населения Российской Федерации, поэтому очень важно оказывать этой категории россиян всяческую поддержку».

Дарья Рябухина

О программе, способной стать альтернативой ипотечному кредиту, рассказал вице-президент, директор по развитию партнерской сети Почта Банка Андрей Павлов. Это так называемый POS-кредит на загородный дом, позволяющий купить недвижимость по программе ИЖС. По сравнению с ипотекой, здесь отсутствует залог, кредит оформляется за один день, для получения достаточно паспорта и номера СНИЛС. Ставка по такому кредиту ниже ипотечной и точно ниже, чем по кредиту наличными – от 4.9% годовых. Есть ограничения по срокам и сумме — до 5 миллионов рублей и до 7 лет. Но, по оценке банка, это оптимальная сумма для строительства дома площадью 100-140 квадратных метра. По этой программе Почта Банк выдал более 2,6 тысяч кредитов, за прошлый год спрос на этот продукт вырос в пять раз, по сравнению с предыдущим периодом. Спикер отметил, что продукт стал альтернативой недоступной в Подмосковье «сельской ипотеке» — чаще всего такие кредиты брали именно в Подмосковье. Сложности при оформлении вызывает чаще всего тот факт, что оформить такой кредит можно только при строительстве дома через аккредитованного партнера банка: покупателю могут не понравиться предложения и проекты от партнера банка, работающего в нужном ему регионе.

«Мы разработали целевой продукт. По нему учитывается совокупный официальный доход до трех созаемщиков, возраст от 21 до 70 лет, можно использовать материнский капитал и налоговые вычеты».

Андрей Павлов

Как ни странно, но дешевые ипотечные кредиты для ИЖС, за которые так ратует рынок, имеют и негативную сторону. Председатель правления Фонда «МЦУ «Город» Алексей Расходчиков пояснил, что при низких ставках есть большой риск того, что все свободные поля в ближайшем пригороде будут быстро застроены под ИЖС и через пять лет регионы столкнутся с проблемой глухих пробок на выездах. Чтобы не было транспортного кризиса, Алексей Расходчиков рекомендует в первую очередь развивать те пространства, что расположены вокруг уже существующих транспортных узлов.

В качестве примера урбанист привел опыт Новой Москвы, когда изначально была построена инфраструктура, в том числе и транспортная, и только потом уже на нее стали накладываться девелоперские проекты и ИЖС. Показателен и пример прежней Москвы, когда столица прирастала подмосковными городами.

«Люблино, Бабушкино, Медведково: там была инфраструктура, производства – от этого отталкивались и строили. В итоге эти районы сейчас намного комфортнее, чем те, что были построены в чистом поле», — отметил эксперт.

 «Потребность в развитии ИЖС по регионам очень большая. Но первоначально  надо  формировать инфраструктуру. Это вопрос развития территорий и зона ответственности строительной отрасли.»

Алексей Расходчиков

Строить прогнозы в сегодняшней ситуации в отношении ставок – дело рискованное. Но в целом эксперты убеждены, что в ближайшие месяцы ключевая ставка снизится до 12-14%, а вслед за этим скорректируются и проценты по ипотеке. В любом случае, эксперты конференции уверены, что будет расширен пул банков, кредитующих ИЖС. Начальник отдела реализации жилищных программ Департамента развития сельских территорий Минсельхоза Дарья Рябухина осторожно предположила, что, возможно, в порядке пилотного проекта, в отдельных районах Подмосковья запустят и «сельскую ипотеку».

Участники дискуссии:

• Рябухина Дарья Леонидовна, Начальник отдела реализации жилищных программ Департамента развития сельских территорий Минсельхоза России
• Бычкова Анастасия Сергеевна, Директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family
• Кабкова Людмила Викторовна, Руководитель направления по работе с партнерами управления ипотечного кредитования МКБ
• Павлов Андрей Николаевич, Вице-президент, директор по развитию партнерской сети АО «Почта Банк»
• Расходчиков Алексей Николаевич, Председатель правления Фонда «Московский центр урбанистики «Город»
• Бочанов Александр Борисович, Генеральный директор ООО «Новый коттедж»