Конференция «Жилой квадрат: настоящее и будущее рынка жилой недвижимости».

2022-03-24

«Жилой квадрат: настоящее и будущее рынка жилой недвижимости»

Ответить на актуальные вопросы по этой теме сегодня, когда ежедневно появляются обновленные вводные, способные не просто скорректировать, но радикально изменить экономическую ситуацию в стране, это значит обладать определенной смелостью. Эксперты, принявшие участие в конференции «ЖИЛОЙ КВАДРАТ: настоящее и будущее рынка жилой недвижимости», убеждены, что эта реальность потребует гибкости в принятии решений.

Конференция Жилой квадрат

Мероприятие было организовано компанией E.EVENTS, пригласившей к разговору аналитиков разных сфер – риэлторской, девелоперской, банковской, архитектурной, отрасли управления и эксплуатации. Сергей Лобжанидзе, руководитель bnMap.pro, обозначил главные тенденции прошедшего времени – снижение объемов приобретаемых покупателями лотов, числа сделок и повышение цен. Последнее спровоцировали два фактора – введение льготной ипотеки и изменение курса национальной валюты. К концу года с отменой льготной потеки активность рынка была снижена, но в феврале он начал набирать обороты.

Сергей Лобжанидзе

Весь последний период стал «торжеством малофомата» – интерес к мини квартирам был максимальным. Основные объемы (и это характерно для Москвы, Подмосковья и новой Москвы) выдавали рынку по пять крупных застройщиков.

Практически остановились сделки trade in – когда квартира в новостройке приобреталась через продажу жилья на вторичном рынке. Некоторые агентства отказались от подобных услуг. Вторичному рынку – в связи с его непрозрачностью и высокой ставкой ипотеки – аналитики предрекают невеселую судьбу, снижение цен, хотя пока непонятно в каком объеме.

Александр Коваленко

Покупатель рассчитывает на изменение ценника. Но вряд ли стоит рассчитывать на снижение, уверен Александр Коваленко, генеральный директор «РКС Девелопемнт». Себестоимость строительства такова, что для этого нет предпосылок. Он напомнил предыдущий кризис, заставивший застройщиков рассчитываться с подрядчиками квартирами. Те объединились с агентствами недвижимости и стали продавать жилье с таким дисконтом, что идти напрямую к застройщикам стало невыгодно. Но нынешняя ситуация совершенно другая. Такие схемы просто невозможны. По всей видимости, перед инвесторами встанет вопрос – сохранять деньги через покупку квадратных метров, приобретать акции российских компаний или нести средства в банк под проценты. Пока в этом уравнении слишком много неизвестных, главным же фактором является уровень процентных ставок по кредитам и ключевой ставки ЦБ РФ. А.Коваленко предполагает, что девелопмент разделится: часть будет строить дешевое жилье эконом-класса, учитывая снижение доходов, часть сохранит приверженность к качеству, которое в последние годы существенно возросло.

Людмила Кабкова

Людмила Кабкова, руководитель направления по работе с партнерами управления ипотечного кредитования МКБ считает нынешний период третьим ипотечным кризисом. Многие уже вынесли уроки из предыдущих. И довольно быстро перестраиваются, когда банк озвучивает новые условия кредитования. Снижение ставки с 19% до 18,25% в последние дни клиенты встречают возгласами: «Наконец-то». Видимо, воспринимая это как возвращение к прежней ситуации. Хотя Л.Кабкова подтверждает растерянность участников рынка. Те, кто придет за жильем в новых условиях, предполагает она, будут рассчитывать на то, что в дальнейшем ставки кредитования будут субсидировать и за счет рефинансирования можно будет снизить расходы. Застройщики, предполагая, что ситуация неопределенности может затянуться, уже предлагают некоторые, наименее ликвидные лоты со скидкой до 7%. Раньше дисконты ограничивались 2%.

Алексей Расходчиков

Как бы ни развивался рынок в дальнейшем, его участники так или иначе будут учитывать накопленный опыт и опираться на спрос, который существует в стране на жилье. Алексей Расходчиков, председатель правления Фонда «Московский центр урбанистики «Город» привел данные новых статистических опросов, согласно которым 47% жителей России в целом устраивают существующие жилищные условия. Процент таких людей в сельской местности выше. 22% граждан удовлетворены размером своего жилья, но не удовлетворены его высоким износом. 6% наших соотечественников живут в новых домах, но в стесненных условиях – в квартирах небольших площадей. Многие опросы показывают возросший интерес к загородной жизни, что, конечно, является следствием пандемии. Интерес к покупке дополнительного жилья связан с желанием выезжать на юг или за город. И все перечисленные группы опрошенных являются потенциальными покупателями новой недвижимости. Однако довольно существенная часть опрошенных не удовлетворена жилищными условиями и при этом не обладают возможностью улучшить их с помощью ипотеки. А.Расходчиков считает, что сложившаяся ипотечная схема себя исчерпала. Нужны новые формы – реновация жилья в регионах, социальные программы обеспечения, формирование арендного и муниципального фонда. Эти направления придется развивать. Вопрос в том, насколько быстро удастся перейти к ним масштабе станы. Гармонизировать жизнь, в крупных городах, по мнению А.Расходичкова, удастся при усовершенствовании схемы КРТ – комплексного развития территорий. Массивы жилья в зонах редевелопмента станут полноценными районами только при размещении там производств. В целом же экономика того или иного сложившегося района сложно поддается оценкам, если учитывать, что 60% его жителей ежедневно покидает место проживания и устремляются к своим рабочим местам в совсем других частях мегаполиса.

Камран Джумаев

Камран Джумаев, главный архитектор проектов компании Chapman Taylor считает, что в последнее время практика архитектурного проектирования существенно расширилась за счет новых форматов жилья. К таким форматом он относит build to rent, хорошо зарекомендовавший себя в мире. Компания, имеющая представительства в 17 странах и построившая объекты в 100 государствах, уже спроектировала множество зданий-комьюнити, жителями которых чаще всего является молодое поколение. Удобство объясняется наличием всех необходимых сервисов и полной автономностью проживания. Подобные объекты формируются по принципу mixed-us, то есть сочетания и набора площадей разных функций, включая места для работы. В качестве примера К.Джумаев назвал объекты в Манчестере и Бристоле – комплексы из нескольких корпусов, имеющих хорошую проницаемость и большое число сервисных и торговых помещений на первой линии застройки.

Елена Муравская

Елена Муравская, директор по развитию Yar Security отмечает, что в прошедший период жители отстроенных ЖК проявляли заинтересованность в услугах безопасного проживания. По ее мнению, цифровые технологии, связанные с этим, полноценны в сочетании с услугами квалифицированного консьерж-сервиса и охранных предприятий. Работа и подготовка кадров в этой сфере – довольно сложная. Компания специализируется на этом уже долгие годы, выпустив на рынок 1,5 тыс. подготовленных сотрудников.

СПИКЕРЫ:

Камран Джумаев, Главный архитектор проектов Chapman Taylor
Александр Коваленко, коммерческий директор ГК «РКС девелопмент»
Людмила Кабкова, руководитель направления по работе с партнерами управления ипотечного кредитования МКБ
Алексей Расходчиков, председатель правления Фонда «Московский центр урбанистики «Город»
Сергей Лобжанидзе, директор bnmap.pro
Елена Муравская, директор по развитию YarSecurity