Строительная отрасль Москвы в условиях кризиса: В ожидании перелома

2016-03-29

29 марта на площадке Института ВЦИОМ состоялась дискуссионная сессия Московского центра урбанистики «Город», посвященная перспективам московской строительной отрасли в условиях кризиса. В ней приняли участие представители крупных и средних девелоперских компаний, экономисты, риелторы, урбанисты и социологи.

Участники отметили, что отрасль входит в новую реальность, главной чертой которой является снижение прибыльности проектов. Основными драйверами выхода из кризиса, по их мнению, должны стать новые инструменты привлечения инвесторов, упрощение процедур и проекты, реализуемые совместно городом и бизнесом.

На обсуждение экспертов было вынесено три вопроса: каково состояние рынка недвижимости Москвы и как рынок влияет на отрасль в целом; как на строительную отрасль влияют инфраструктурные проекты; способствует ли градостроительная политика Москвы адаптации отрасли к кризису.

Состояние московского рынка недвижимости участники оценили как среднее – были отмечены как возможности для роста строительства, так и риски по его сокращению. В такой ситуации локомотивом роста становятся инфраструктурные объекты, которые реализуются совместными усилиями инвесторов и города (Правительства Москвы): строительство метро, дорог, транспортно-пересадочных узлов и других транспортных объектов. Участниками круглого стола влияние инфраструктурных проектов на строительную сферу было признано благотворным, отмечен большой потенциал этого влияния.

Руководитель отдела маркетинга «ВТБ проект» Анатолий Шпаков считает, что дальше цены падать уже не будут: «Дна мы уже достигли, если судить с точки зрения цен на недвижимость. Стоимость квадратного метра приближается к себестоимости. Дальше снижать цену квадратного метра уже некуда, и нужно искать новые методы стимулирования отрасли». Более того – наши мониторинги показывают устойчивый спрос на недвижимость, а значит, за этим должно расти и предложение.

Ирина Ильина, директор Института региональных исследования и городского планирования НИУ ВШЭ отметила, что есть несколько факторов роста и падения цен на рынке: «Анализ некоторых компаний показывает, что они снижают цены и дальше на предлагаемую недвижимость, причем, по всем секторам – жилому, торговому и офисному. Что касается предложения, то пока оно достаточно высокое, но это в основном завершаются те инвестиционные проекты, которые были запущены несколько лет назад. И поэтому сейчас мы можем говорить о том, что многие инвесторы очень осторожно входят на рынок, причем, по всем категориям недвижимости. Я думаю, в ближайшей перспективе мы можем иметь некоторый баланс между спросом и предложением за счет, с одной стороны, снижения цены на недвижимость, с другой стороны, снижения объемов предложений»

Эраст Жиряков, директор ООО «Мосреалстрой», отметил, что выбор покупателя сегодня объясняется во многом не столько желанием улучшить свои жилищные условия, сколько необходимостью вложить имеющиеся средства в недвижимость, сохранить от обесценивания свою наличную массу. Меняется также поведение застройщиков: «Новые объекты, которые находятся в стадии проектирования или в стадии начала строительства, сейчас пересматриваются с точки зрения снижения рисков, когда комплексные большие проекты делятся на очереди и пересматриваются с точки зрения сроков ввода комплекса – уже не комплексно, а отдельно стоящими зданиями, чтобы снизить свои риски».

Евгений Межевикин, руководитель отдела исследований и аналитики Группы «Сейчас, по большому счету, покупатель может выбрать именно в старых границах Москвы практически любое место, где он хочет жить. Такого ни в 2013, ни в 2012, ни в 2008 годах в принципе не было, поэтому сейчас, что касается рыночного развития строительной отрасли в Москве, в жилье, я думаю, она переживает такой качественный подъем. Сегодня, по факту, застройщики борются за покупателя, который берет больше времени на раздумья, выбирая не из 2-3-х проектов, а из 7-8-ми, обращает больше внимания на качество жилья и инфраструктуры, предпочитает покупать квартиры в готовых домах, а не вкладываться в долевое строительство».

Отдельно эксперты затронули тему создания инфраструктуры при реализации проектов. В частности, было отмечено, что сегодняшняя экономическая ситуация осложняет возможности инвестора вкладываться в социальные проекты – детские сады, школы, больницы и т.д. Заместитель генерального директора MR Group Андрей Кирсанов обозначил проблему так: «Девелоперы строят за свои деньги социалку, потом делают по договору пожертвование городу и при этом платят налог. Ранее высокая маржинальность проектов позволяла это делать, сейчас, когда проекты скатываются к себестоимости, тратить немалые в общем-то деньги на социалку становится невозможно. Необходимы законодательные изменения в данной сфере – в частности, предлагается освободить инвестора от налога, если он строит и передает городу социальный объект. Необходимо налаживание более четкой работы механизма государственно-частного партнерства в данной сфере».

С другой стороны, как отметила Ирина Ильина, директор Института региональных исследования и городского планирования НИУ ВШЭ, городу необходимы объекты не только социальной, но и общественной инфраструктуры, которые, в свою очередь, становятся дополнительным стимулом для развития территорий. «Мы провели исследования по оценке общественной инфраструктуры городов России и пришли к выводу, что во многих случаях именно объекты общественной инфраструктуры могут стать драйверами развития территорий, в том числе – отдельных жилых проектов. Не случайно в этой связи, когда идет речь о жилье, появляются некие уникальные виды жилых районов, особенно на территории новой Москвы или Москвы, особенно если они характеризуются определенной изолированностью, когда появляются, например, школа танцев, театральная школа, школа физики, спортивные центры и т.д. То есть инфраструктура становится драйвером развития».

Евгений Межевикин, руководитель отдела исследований и аналитики Группы ПСН подтверждает результаты исследования конкретными примерами: «Сегодня в Москве реализуется ряд крупных проектов, и если посмотреть на инфраструктуру, которую они закладывают, – это целые города. Например, ЗИЛ – это библиотека и концертный залом, или Тушино со спортшколами, стадионами и бассейнами. Сейчас действительно такая ситуация, когда инфраструктура может стать неким драйвером. И сейчас каждый из застройщиков обращает внимание не только на социальную инфраструктуру – школы, сады, но и на нечто более. Ищет что-то привлекательное».

Проектами-драйверами развития строительной отрасли столицы, по мнению участников сессии МЦУ «Город», должны стать объекты, совместно реализуемые властью и бизнесом. Как один из ярких примеров была названа программа строительства сети транспортно-пересадочных узлов, реализуемая сейчас на всей территории Москвы.

Андрей Малыгин, директор Дирекции по развитию ТПУ АО «Мосинжпроект» (компания является управляющей компанией по реализации ряда проектов ТПУ), рассказал, что сегодня ТПУ проектируются с учетом минимизации спорных ситуаций относительно несвободных земельных участков: «При разработке градостроительной документации мы стараемся размещать объекты ТПУ таким образом, чтобы на несвободных участках находилась технология ТПУ – и тогда в случае необходимости будет работать механизм изъятия земли для нужд города, а коммерческие мы размещаем на свободных городских земельных участках».

Суть взаимодействия власти и города Андрей Малыгин обозначил так: «Механизм сотрудничества по строительству ТПУ заключается в том, что от инвестора требуются финансы, а реализацию технологической части проекта берет на себя город». Такая схема сокращает не только технологические издержки, но и административные, поскольку город сам обеспечивает проекты градостроительной документацией, что значительно упрощает вход в проект. «Сегодня городом принято важное решение – что технологическую часть в общем и целом будет реализовывать город, а затем, реализуя инвестиционный проект на конкурсе, средства, вложенные в строительство технологической части, мы вернем в бюджет. Таким образом, город сейчас не привязан к интересам инвестора и может приступить к реализации технологической части ТПУ – а именно это и есть главная составляющая программы ТПУ – создание условий комфортной и быстрой пересадки пассажиров между разными видами транспорта», – подчеркнул он.

Также было отмечено, что сегодня в проекты ТПУ закладывается также строительство жилья. Эраст Жиряков, директор ООО «Мосреалстрой»: «У нас сейчас совместно с МИП на ряде объектов ТПУ в рамках границ пересадочного узла рассматривается возможность строительства жилых комплексов. С точки зрения реализации жилых объемов они более привлекательны, чем отдельно стоящие жилые массивы без привязки к ТПУ, не говоря о коммерческих площадях. Интерес – чтобы коммерческая инфраструктура была привязана к ТПУ – она более востребована на рынке». Такие возможности подтвердил Андрей Малыгин: «Законодательные формулировки допускают строительство жилых объектов в рамках проектов под названием ТПУ. И у нас действительно на ряде проектов в границах разработки ППТ размещаются такие объекты. И в принципе они являются основным драйвером, возможностью для реализации этого проекта в принципе. Потому что мы понимаем, что только так, с этим функционалом, мы можем привлечь потенциального инвестора».

Теме административных барьеров и усилий московских властей по их ликвидации было уделено особое внимание. Алексей Расходчиков, заместитель директора по внешним коммуникациям АО «Мосинжпроект» рассказал о программе «От проекта до объекта за 9 шагов», которая предполагает ликвидацию излишних процедур для строителей. Также он рассказал о проведенном «Мосинжпроектом» исследовании среди руководителей строительных организаций Москвы, результаты которого показывают, что представители отрасли уже заметили положительные результаты в борьбе Стройкомплекса с административными барьерами. Положительную роль в упрощении процедур согласования проектов, по мнению опрошенных экспертов, сыграл перевод государственных услуг в сфере строительства в электронный.

Участники круглого стола заявили, что их опыт подтверждает результаты исследования. Эраст Жиряков, директор ООО «Мосреалстрой» сообщил: «В целом, скорость строительства увеличилась. Административных барьеров стало действительно меньше». Екатерина Крылова, директор Ассоциации инвесторов Москвы, подтвердила, что по административным барьерам достигнут прогресс, но отметила некоторые недостатки, над которыми стоит поработать: «Все еще существуют проблемы с компаниями, обслуживающими коммуникации, либо завышают цены за подключение к инфраструктуре, либо затягивают сроки подключения».

Вместе с тем, было отмечено, что административные барьеры сейчас не главная проблема отрасли. В конце сессии был проведен мозговой штурм на тему способа выходов из кризиса. Участники отметили, что главная проблема строительной сферы сегодня лежит в области финансирования и складывается из двух основных составляющих: недостатка собственных средств и отсутствия дешевых кредитов. Поэтому инструменты выхода из кризиса должны быть найдены в фискальной сфере. Екатерина Крылова, директор Ассоциации инвесторов Москвы: «У нас потребитель – это граждане. И наверное, одна из мер – это стимулирование спроса через рефинансирование ипотечной ставки, и не до конца года, а на длительный период. И если в качестве пожелания – то это должно быть не 12%, а 7-8. То есть более доступная ипотека. И то, о чем говорилось, — тогда граждане сами смогут определять застройщика, самые интересные проекты, то есть голосовать рублем. Такое стимулирование спроса снизу – чтобы поддержать отрасль».

По мнению Ирины Ильиной, директора Института региональных исследования и городского планирования НИУ ВШЭ, Москва могла бы активнее вложиться в строительство социального жилья – для очередников, военных, многодетных семей и т.д. «Мы знаем, что эти программы в последнее время сворачиваются, социального жилья мало, очереди большие. Мне кажется, сейчас направить часть средств бюджета, чтобы ускоренно обеспечить всех этих нуждающихся жильем, – вот это позволит немного «сдуть» пузырь на рынке недвижимости».

Свое предложение высказал заместитель генерального директора MR Group Андрей Кирсанов: «Россия обогнала уже давно европейские страны по количеству жилья, находящегося в частной собственности граждан, такого нет нигде. У нас уже давно цифра была процентов 85. В европейских странах это 40-50-60% — и считается уже много. И это нормально: человек находит жильё там, где есть работа, и там живет. У нас немножко не та культура, у нас принято иметь что-то в собственности и тогда искать работу под это жилье. Наверное, следующий вектор – это развитие арендного жилья, и вот тут должны какие-то меры быть продуманными государством, чтобы это жилье развивалось».

Одно из решений обозначил директор экспертно-аналитического Центра исследования экономики недвижимости НИУ ВШЭ Алексей Ефимов, заявивший о необходимости расширения области применения государственно-частного партнерства на сферу бизнеса:

«Без нового закона о ГЧП, и в частности регионального, будет сложно говорить об эффективном взаимодействии города и бизнеса. Да, будут отдельные согласованные проекты, но не системная практика».

Он также напомнил о необходимости развития производств на территории Москвы, что стало бы дополнительным стимулом для развития недвижимости. «Активность промышленная сегодня серьезно перемещается в Московскую область, а за ней идет и спрос. То есть все те проекты, о которых мы говорим сегодня, должны учитывать, помимо прочего, развитие промышленности. Спальные районы, в т.ч. Москвы, они обречены. И только комплексное развитие Москвы, которое будет учитывать в том числе и инновационное развитие, позволит развиваться Москве в целом».