Тезисы конференции «Лучшие продуктовые решения и тренды девелопмента»

Экспертная триада, состоящая из девелоперов, социологов и урбанистов, обсудила, как рынок недвижимости переживает непростые времена: как ведет себя покупатель, что предлагают застройщики. Социологи оценивают общее настроение всех участников рынка, аналитики дают свои прогнозы.

Большинство сделок на российском рынке – ипотечные. На встрече обсудили процент таких договоров от общего объема. Самый минимальный он в границах старой Москвы – 65%, в Новой Москве и Подмосковье, в зависимости от локации и предложения цифра колеблется в районе 80%, в северных регионах страны этот показатель достигает потолка в 98%. Так или иначе дискуссия затрагивала без конца возвращалась к этому сегменту рынка.

Директор по работе с органами государственной власти Всероссийского центра изучения общественного мнения Кирилл Родин нарисовал социальный портрет среднестатистического российского ипотечника, заключавшего договор в 2021 году. Это управленец среднего звена, в возрасте 35,5 лет. Квартиру в ипотеку чаще всего берет семья с одним ребенком, заемщики имеют высшее образование, их средняя зарплата начинается от 45 тысяч в месяц, доход семьи составляет 70-100 тысяч рублей.

Председатель МЦУ «Город» Алексей Расходчиков прокомментировал озвученное, уточнив, что недавно были обнародованы цифры среднего  ипотечного платежа. Это 120 тысяч рублей по Москве и 60 тысяч по России .

«Растет разрыв между ипотечным платежом и арендной ставкой – уточнил господин Расходчиков. —  Пять лет назад цифры были примерно одинаковые, сейчас ипотечный платеж значительно выше арендной ставки. И потенциальный заемщик уже серьезно задумывается, что выгоднее – арендовать или брать ипотеку»

Генеральный директор «Институт экономики города» Александр Пузанов детально изучавший квинтильные группы заемщиков, отметил, что в случае, если ипотеку берет семья со средним порогом душевого дохода на семью в 25 тысяч рублей, то почти вся оставшаяся сумма за пределами ипотечного платежа уходит на обеспечение прожиточного минимума.

Кирилл Родин отметил, что среди опрошенных потенциальных заемщиков 2% проживают в коммунальных квартирах. Эксперты сошлись во мнении, что для такой категории, мечтающей выбраться из коммуналок, сегодняшние  ставки — это однозначно знак «кирпича» на входе в банк. Александр Пузанов, в свою очередь, уточнил, что по России за последние десять лет доступность жилья выросла, почти 56% домохозяйств смогли купить квартиру с учетом своих накоплений и заемных средств. Большинство, кто реально нуждался в улучшении жилищных условий, первые потребности за это время закрыли.

«Возможно, они рассчитывали в будущем расширить имеющуюся жилплощадь, либо купить новое жилье подросшим детям. Но в ближайшие два года значительная часть этих людей будет довольствоваться тем, что имеет, и не рискнет пойти на сделку, боясь ухудшить свое материальное положение, когда почти весь доход будет уходить в счет ипотечного платежа», — заключил Александр Пузанов.

Таким образом, как признали участники дискуссии, на ближайшие пару лет с рынка исчезнет большой сегмент потенциальных покупателей с невысокими доходами, ориентированных на недорогой формат жилья. Это те, кто реально нуждается в улучшении, но новые ставки ему непосильны, и те, кто будет жить по принципу «лучше синица в руках».

Кирилл Родин отчасти подтвердил предположение господина Пузанова о том, что за последнее десятилетие россияне активно пытались решить свой жилищный вопрос. По данным ВЦИОМ в своем жилье проживает 83% опрошенных, но при этом «все устраивает» только 18%.

Вероятно, на долю остальных приходятся квартиры небольшой площади: у 11% опрошенных на члена семьи приходится менее 10 квадратных метров, значительная доля в 60% подпадает под показатель  от 10 до 20 квадратных метра на человека.

Данные цифры перекликаются с данными, озвученными директором цифровой платформы аналитики рынка новостроек BnMAP Сергеем Лобжанидзе. Этот спикер отметил, что Москва переходит на модель, популярную предыдущие годы в Санкт-Петербурге: снижается метраж самых популярных у покупателей квартир.

«Пик сделок по московскому региону приходится на формат 35-40 квадратных метров, — отметил Сергей Ложбанидзе.- Это в основном однокомнатные квартиры либо европланировка с дополнительными функциями в виде компактных вспомогательных помещений и крохотными  спальнями. Мы возвращаемся к «идее каюты», а не жилья. Аналогичная тенденция в Петербурге, где пик спроса приходится на квартиры площадью 20-25 метров».

Сергей Ложбанидзе также отметил, что в Москве существует большая дистанция между продуктом и стоимостью квартир: студию можно купить за 4 миллиона, а можно приобрести такой же формат и за 22 миллиона, множество пересечений в рамках одного ценового диапазона между студиями и однокомнатными квартирами, чуть меньше между однокомнатными, двухкомнатными и «евродвушками». Все это актуально для предложений до 30 миллионов.

Обсудили на встрече  и перспективу развития Новой Москвы. Изначально  ценовой диапазон  локации был в пределах 100 тысяч рублей за метр. Но предупреждающая  политика мэрии  Москвы оказалась эффективной: сперва там активно строили инфраструктуру с большой емкостью, а потом на ее базе стали возводить новые объекты. Это принципиально отличается от политики Подмосковья, когда  огромные жилые комплексы подключали к имеющейся инфраструктуре, не рассчитанной на такое число потребителей. В итоге ценник в Новой Москве очень бодро буквально рванул. Сейчас, в зависимости от класса объекта, он находится в районе отметок 150-180 тысяч, но, как отмечают участники дискуссии, со временем дойдет и до 250 тысяч.

Что касается поведения участников рынка после начала спецоперации, то здесь Ложбанидзе отмечает, что данные марта сложно анализировать, так как они отражают февральскую ситуацию.  А большую половину того месяца рынок прожил в стандартных условиях. 25 февраля часть корпусов застройщики временно сняли с экспонирования — это повлияет на мартовскую статистику, которая будет озвучена в ближайшие дни. Но при этом есть и такие девелоперы, кто в первой половине апреля вывел на рынок 30% лотов из остатков и запасников, которые ранее не экспонировались. И эти лоты дешевле тех, что предлагались ранее.

«Рынок продавца оптимистичнее смотрит на перспективы, нежели покупательский», — резюмирует господин Ложбанидзе, отмечая, что показательной в плане настроения покупателей будет апрельская статистика, которую озвучат в мае.

По мнению экспертов, в ближайшее время продолжится  тенденция к увеличению среднего срока залога: сейчас он стремиться к 30 годам. Но пока средний срок — 25 лет. К сожалению, пока нет централизованного способа мониторинга досрочного погашения, чтобы сделать достоверные выводы о том, насколько быстро заемщики погашают ипотеку. Но большая часть экономически активные граждан закредитована– заемщики готовы увеличивать срок оплаты, чтобы снизить размер ежемесячных платежей.

По данным ВЦИОМ до начала спецоперации 73% желающих приобрести квартиру, отмечали, что финансовых возможностей для покупки за счет собственных средств не имеют и в случае сделки будут брать ипотеку.

Александр Пузанов в прогнозах на ближайшие 2-3  крайне осторожен, ближайшие пару лет по мнению эксперта будут очень непростыми, но это будет прекрасное время для анализа ситуации, включая прошедшие пять-семь лет, поиска новых альтернатив. В том числе государству предстоит подумать, как вывести на рынок домохозяйства с невысокими доходами, какие к ним применить методы государственного регулирования. Есть определенный потенциал у части очередников. Среди этой массы есть порядка миллиона человек, которых сложно назвать малоимущими в классическом понимании –при минимальной государственной поддержке эти семьи могут выйти на рынок. И государству частичное субсидирование сделок таких покупателей в итоге обойдется дешевле, чем обеспечить семью полностью бесплатным жильем.

Все это, по мнению Александра Пузанова, повлияет на переформатирование рынка, который, по ожиданию этого эксперта, через 2-3 года будет принципиально иным, нежели до спецоперации.

В чем точно уверены участники эксперта, это в том, что все обязательства перед москвичами, переезжающими в рамках реновации, будут выполнены.