Тезисы конференции «Лучшие продуктовые решения и тренды девелопмента»

2022-04-19

Экспертная триада, состоящая из девелоперов, социологов и урбанистов, обсудила, как рынок недвижимости переживает непростые времена: как ведет себя покупатель, что предлагают застройщики. Социологи оценивают общее настроение всех участников рынка, аналитики дают свои прогнозы.

Большинство сделок на российском рынке – ипотечные. На встрече обсудили процент таких договоров от общего объема. Самый минимальный он в границах старой Москвы – 65%, в Новой Москве и Подмосковье, в зависимости от локации и предложения цифра колеблется в районе 80%, в северных регионах страны этот показатель достигает потолка в 98%. Так или иначе дискуссия затрагивала без конца возвращалась к этому сегменту рынка.

Директор по работе с органами государственной власти Всероссийского центра изучения общественного мнения Кирилл Родин нарисовал социальный портрет среднестатистического российского ипотечника, заключавшего договор в 2021 году. Это управленец среднего звена, в возрасте 35,5 лет. Квартиру в ипотеку чаще всего берет семья с одним ребенком, заемщики имеют высшее образование, их средняя зарплата начинается от 45 тысяч в месяц, доход семьи составляет 70-100 тысяч рублей.

Председатель МЦУ «Город» Алексей Расходчиков прокомментировал озвученное, уточнив, что недавно были обнародованы цифры среднего  ипотечного платежа. Это 120 тысяч рублей по Москве и 60 тысяч по России .

«Растет разрыв между ипотечным платежом и арендной ставкой – уточнил господин Расходчиков. —  Пять лет назад цифры были примерно одинаковые, сейчас ипотечный платеж значительно выше арендной ставки. И потенциальный заемщик уже серьезно задумывается, что выгоднее – арендовать или брать ипотеку»

Генеральный директор «Институт экономики города» Александр Пузанов детально изучавший квинтильные группы заемщиков, отметил, что в случае, если ипотеку берет семья со средним порогом душевого дохода на семью в 25 тысяч рублей, то почти вся оставшаяся сумма за пределами ипотечного платежа уходит на обеспечение прожиточного минимума.

Кирилл Родин отметил, что среди опрошенных потенциальных заемщиков 2% проживают в коммунальных квартирах. Эксперты сошлись во мнении, что для такой категории, мечтающей выбраться из коммуналок, сегодняшние  ставки — это однозначно знак «кирпича» на входе в банк. Александр Пузанов, в свою очередь, уточнил, что по России за последние десять лет доступность жилья выросла, почти 56% домохозяйств смогли купить квартиру с учетом своих накоплений и заемных средств. Большинство, кто реально нуждался в улучшении жилищных условий, первые потребности за это время закрыли.

«Возможно, они рассчитывали в будущем расширить имеющуюся жилплощадь, либо купить новое жилье подросшим детям. Но в ближайшие два года значительная часть этих людей будет довольствоваться тем, что имеет, и не рискнет пойти на сделку, боясь ухудшить свое материальное положение, когда почти весь доход будет уходить в счет ипотечного платежа», — заключил Александр Пузанов.

Таким образом, как признали участники дискуссии, на ближайшие пару лет с рынка исчезнет большой сегмент потенциальных покупателей с невысокими доходами, ориентированных на недорогой формат жилья. Это те, кто реально нуждается в улучшении, но новые ставки ему непосильны, и те, кто будет жить по принципу «лучше синица в руках».

Кирилл Родин отчасти подтвердил предположение господина Пузанова о том, что за последнее десятилетие россияне активно пытались решить свой жилищный вопрос. По данным ВЦИОМ в своем жилье проживает 83% опрошенных, но при этом «все устраивает» только 18%.

Вероятно, на долю остальных приходятся квартиры небольшой площади: у 11% опрошенных на члена семьи приходится менее 10 квадратных метров, значительная доля в 60% подпадает под показатель  от 10 до 20 квадратных метра на человека.

Данные цифры перекликаются с данными, озвученными директором цифровой платформы аналитики рынка новостроек BnMAP Сергеем Лобжанидзе. Этот спикер отметил, что Москва переходит на модель, популярную предыдущие годы в Санкт-Петербурге: снижается метраж самых популярных у покупателей квартир.

«Пик сделок по московскому региону приходится на формат 35-40 квадратных метров, — отметил Сергей Ложбанидзе.- Это в основном однокомнатные квартиры либо европланировка с дополнительными функциями в виде компактных вспомогательных помещений и крохотными  спальнями. Мы возвращаемся к «идее каюты», а не жилья. Аналогичная тенденция в Петербурге, где пик спроса приходится на квартиры площадью 20-25 метров».

Сергей Ложбанидзе также отметил, что в Москве существует большая дистанция между продуктом и стоимостью квартир: студию можно купить за 4 миллиона, а можно приобрести такой же формат и за 22 миллиона, множество пересечений в рамках одного ценового диапазона между студиями и однокомнатными квартирами, чуть меньше между однокомнатными, двухкомнатными и «евродвушками». Все это актуально для предложений до 30 миллионов.

Обсудили на встрече  и перспективу развития Новой Москвы. Изначально  ценовой диапазон  локации был в пределах 100 тысяч рублей за метр. Но предупреждающая  политика мэрии  Москвы оказалась эффективной: сперва там активно строили инфраструктуру с большой емкостью, а потом на ее базе стали возводить новые объекты. Это принципиально отличается от политики Подмосковья, когда  огромные жилые комплексы подключали к имеющейся инфраструктуре, не рассчитанной на такое число потребителей. В итоге ценник в Новой Москве очень бодро буквально рванул. Сейчас, в зависимости от класса объекта, он находится в районе отметок 150-180 тысяч, но, как отмечают участники дискуссии, со временем дойдет и до 250 тысяч.

Что касается поведения участников рынка после начала спецоперации, то здесь Ложбанидзе отмечает, что данные марта сложно анализировать, так как они отражают февральскую ситуацию.  А большую половину того месяца рынок прожил в стандартных условиях. 25 февраля часть корпусов застройщики временно сняли с экспонирования — это повлияет на мартовскую статистику, которая будет озвучена в ближайшие дни. Но при этом есть и такие девелоперы, кто в первой половине апреля вывел на рынок 30% лотов из остатков и запасников, которые ранее не экспонировались. И эти лоты дешевле тех, что предлагались ранее.

«Рынок продавца оптимистичнее смотрит на перспективы, нежели покупательский», — резюмирует господин Ложбанидзе, отмечая, что показательной в плане настроения покупателей будет апрельская статистика, которую озвучат в мае.

По мнению экспертов, в ближайшее время продолжится  тенденция к увеличению среднего срока залога: сейчас он стремиться к 30 годам. Но пока средний срок — 25 лет. К сожалению, пока нет централизованного способа мониторинга досрочного погашения, чтобы сделать достоверные выводы о том, насколько быстро заемщики погашают ипотеку. Но большая часть экономически активные граждан закредитована– заемщики готовы увеличивать срок оплаты, чтобы снизить размер ежемесячных платежей.

По данным ВЦИОМ до начала спецоперации 73% желающих приобрести квартиру, отмечали, что финансовых возможностей для покупки за счет собственных средств не имеют и в случае сделки будут брать ипотеку.

Александр Пузанов в прогнозах на ближайшие 2-3  крайне осторожен, ближайшие пару лет по мнению эксперта будут очень непростыми, но это будет прекрасное время для анализа ситуации, включая прошедшие пять-семь лет, поиска новых альтернатив. В том числе государству предстоит подумать, как вывести на рынок домохозяйства с невысокими доходами, какие к ним применить методы государственного регулирования. Есть определенный потенциал у части очередников. Среди этой массы есть порядка миллиона человек, которых сложно назвать малоимущими в классическом понимании –при минимальной государственной поддержке эти семьи могут выйти на рынок. И государству частичное субсидирование сделок таких покупателей в итоге обойдется дешевле, чем обеспечить семью полностью бесплатным жильем.

Все это, по мнению Александра Пузанова, повлияет на переформатирование рынка, который, по ожиданию этого эксперта, через 2-3 года будет принципиально иным, нежели до спецоперации.

В чем точно уверены участники эксперта, это в том, что все обязательства перед москвичами, переезжающими в рамках реновации, будут выполнены.

Прошедшие мероприятия
1 Декабрь 2022
II Конгресс молодых ученых. Сессия «Новые технологии для общественного здоровья»
II Конгресс молодых ученых. Сессия «Новые технологии для общественного здоровья»
23 Ноябрь 2022
Пресс-брифинг «Снижение административных барьеров в строительстве: практика города Москвы»
Пресс-брифинг «Снижение административных барьеров в строительстве: практика города Москвы»
10 Ноябрь 2022
PROESTATE & TOBY Awards
PROESTATE & TOBY Awards
1 Ноябрь 2022
Международная неделя брендов 2022 года
Международная неделя брендов 2022 года
31 октября – 1 ноября 2022 года
ФОРУМ СТРАТЕГОВ
ФОРУМ СТРАТЕГОВ
27 октября 2022 г.
IV ежегодный форум по цифровой трансформации городской среды Forum.Digital.Smart City 2022
IV ежегодный форум по цифровой трансформации городской среды Forum.Digital.Smart City 2022
25–26 октября 2022 года
Х Петербургский международный форум здоровья
Х Петербургский международный форум здоровья
20 октября 2022 года
Green Property Awards 2022
Green Property Awards 2022