23 декабря 2020

Адаптация девелоперской отрасли к новым условиям. Артём БОРТНЕВСКИЙ.

Артём БОРТНЕВСКИЙ, вице-президент ГК «Инград»

COVID-19 продолжает вносить свои коррективы во все экономические сферы России, и рынок недвижимости не стал исключением. Перед девелоперами стоит задача максимально быстро адаптироваться к новым реалиям – это испытание для всей отрасли в целом. 

Если проанализировать общую ситуацию по компании, то по графикам видно, что рынок относительно ожил и получил заметное оживление, даже большее, чем это было в предыдущие 2018–2019 годы. Если говорить про Московский регион, где «Инград» строит, то можно сделать вывод, что ситуация в 2020 году развивалась тремя этапами. Первые три месяца рынок продаж чувствовал себя примерно на уровне прошлых лет. Аналогично ситуация развивалась и в целом по России. Потом порядка четырех-пяти месяцев было заметное падение по спросу, в отдельные периоды более чем в два раза. Понятно, почему люди отложили свои покупки: стройки частично были приостановлены, предприятия малого и среднего бизнеса также частично закрылись, а именно в этих структурах было довольно большое количество наших потенциальных покупателей. С августа ситуация стала заметно улучшаться, причем рост объемов продаж сопровождался приростом цен.

Что такое компания «Инград» сегодня? Портфель проектов «Инград» составляет 2,8 млн кв. метров NSA, в том числе 1,4 млн кв. метров – в Москве. Компания занимает 1 место в Москве по объему строительства монолитного жилья, 2 место (после компании «ПИК») по объему текущего строительства в Москве, 3 место по продажам в Московском регионе, и входит в ТОП-100 крупнейших публичных компаний (83-е место)

Пережить пандемию «Инграду» очень помог переход на эскроу-финансирование. Вообще сегодня в выигрыше оказались компании, которые перешли на систему эскроу-счетов и проектного финансирования. Для покупателя это – фактор стабильности. Его деньги лежат на счету в банке. По завершении строительства он получает или жилье, или деньги с банковского счета (если есть какие-то проблемы). Для компаний это открывает возможности наращивания стратегического взаимодействия с банками-партнерами. Льготная ипотека позволяет поддерживать высокий уровень спроса на строящееся жилье.

У нас есть собственная аналитика. На начало осени (сентябрь) по всей России было выдано кредитных линий на длительное время на сумму в 1,5 трлн руб., из них 180 млрд руб. – на компанию «Инград». Если говорить про оживление в целом по рынку, то оно произошло в двух неравных долях. Крупные системные игроки, перешедшие на проектное финансирование, активно использующие льготную ипотеку, и компании, представляющие большой разнообразный портфель проектов, не только не уменьшили, а даже несколько увеличили свои продажи и выручку. Это относится к «Инграду» и другим крупным публичным компаниям.В остальном рынке, представленном мелкими и средними компаниями, к сожалению, оживления не произошло, спрос снизился примерно на 30–40%.

Поэтому строительная отрасль должна максимально быстро переходить на новый формат эскроу-финансирования и формат взаимодействия с банками, это делает нас максимально стратегическими партнерами. Например, в этом году у нашей компании всероссийский рекорд – «Инград» совершил самую крупную в России сделку по проектному финансированию на 60,5 млрд руб.

Это означает, что мы начинаем вступать с банками в более долгосрочное стратегическое финансовое партнерство, которое позволяет, в том числе, проще использовать механизмы льготной ипотеки. Льготная ипотека крайне важна, она существенно оживила рынок, сейчас более 80% всех ипотек, выдаваемых на московском рынке (похожая цифра и по России), – это льготная ипотека по ставке 6,5% и ниже. Большие продвинутые компании, в число которых входит и «Инград», используют ставку в партнерстве с банками еще лучше, например, у нас есть ставка по льготной ипотеке 5,8%, 6%, т.е. даже ниже, чем официальная государственная ставка.

Плюсом является то, что крупные девелоперы имеют в своем арсенале дополнительные механизмы, с помощью которых они предлагают людям принимать менее рискованные решения о покупке квартир. Во-первых, у нас появились такие вещи, как страхование от потери работы, что крайне актуально в условиях пандемии и рисков закрытия бизнесов. Во-вторых, мы пока единственная московская компания, и по-моему – первая в России, которая использует настоящий трейд-ин.

Что имеется в виду? Например, клиент, обратившийся к нам за покупкой недвижимости стоимостью 15 млн руб., имеет собственную двушку стоимость 10 млн руб. В таком случае он добавляет только 5 млн руб. – своих либо берет ипотеку, и в своей квартире продолжает спокойно жить, пока не получит ключи от нашей новостройки – с ремонтом, иногда даже и с меблировкой (у нас даже такая опция есть). Только после этого компания будет старую квартиру продавать.  

В пандемию компания «Инград» одной из первых максимально быстро перешла на удаленный режим работы. До 30% всех сделок совершалось либо полностью онлайн, либо с элементами онлайн. Человеку уже не нужно физически появляться в офисе продаж, он может совершать покупку через интернет. Плюс мы получили самые высокие оценки от московских и подмосковных властей за меры, принимаемые на наших строительных площадках по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия. Мы быстро разработали все регламенты по раздельному заходу рабочих на стройку, по разделению горизонтов работы, по раздельному питанию, по соблюдению карантинных санитарных дистанций между людьми и др.

В связи со сложной эпидемиологической обстановкой в апреле-мае мы за счет компании организовали трехразовое горячее питание для рабочих, которые оставались в наших строительных городках, но не выезжали на стройплощадки. Это позволило после завершения карантина максимально быстро мобилизоваться и приступить к возобновлению стройки за считанные дни.

Я уверен, что спрос на жилье будет расти. А, следовательно, будет и рост строительства. Этому будет способствовать и тот факт, что в Московском регионе одна из самых низких среди мировых столиц обеспеченность жильем в квадратных метрах – меньше 20 кв. метров на человека, для сравнения: в Нью-Йорке – около 40 кв. метров. Только спрос будет немного перераспределяться на окраины города и в ближнее Подмосковье, эту тенденцию мы ощущаем по опыту работы своей компании. Что касается города в целом, я думаю время строительства «человейников» и спальных районов прошло. На территориях будут присутствовать комплексные застройки, в которых люди будут жить, работать и отдыхать. Это повысит качество жизни москвичей и позволит снизить нагрузку на транспортную инфраструктуру.