28 декабря 2020

Новые вызовы и задачи городских властей в постковидном периоде. Юлия НИКУЛИЧИВА.

Юлия НИКУЛИЧИВА, руководитель направления стратегического консалтинга компании JLL.

Несмотря на текущую пандемию, процесс урбанизации и развития городов будет продолжаться. Поэтому важно понимать, как изменятся приоритеты городского сообщества – жителей, бизнеса, городских властей, и как это должно быть отражено в подходах к управлению городом и недвижимостью.

Каковы проблемы, с которыми сталкиваются сейчас города? Я бы отметила три основных направления. Первое – это дигитализция и автоматизация нашего общества, процесс начался еще до пандемии, а сейчас продолжается. Второе – процессы, которые мы обозначаем новым термином «глокализация» – это симбиоз из понятий «глобализация» и «локализация», мы видим, что, с одной стороны, есть глобальные процессы, но параллельно с этим есть запросы, предложения от жителей на локализацию. Третье – это собственно город, все, что связано с экологическими политиками, более ответственном отношение к природе.

Если говорить об изменениях, происходящих в городах, я бы хотела отметить тренды, наметившиеся и до пандемии, которые сейчас рост пандемии усилил. Это, во-первых, структурные изменения экономики. Мы видим, что уже до пандемии экономика начала меняться с точки зрения структуры отраслей, больший спрос предъявляется на IT-технологии, логистику, соответственно, этот тренд также продолжится. Что касается смарт-решений, то и этот тренд начался давно, пандемия его подтолкнула.

Если говорить про новые тренды, которые вызвала пандемия, это именно тренды, связанные с использованием пространства, с использование зданий. Это очень важно с точки зрения политики города, потому, что многие здания сейчас в своем традиционном предназначении не используются. Поэтому собственники зданий должны находить альтернативные решения, и это должно отражаться на общей политике, в том числе, на том, как город позволяет трансформировать эти здания, в налогах, которые будут платить собственники этих зданий и т.д.

Что составляет успешность городской политики? Я бы назвала 7 столпов, и они связаны, с одной стороны, с системой управления, которая существует в городе, с другой стороны, – с системой исполнения этих решений. Применяться может как жесткий механизм – четко прописанные правила, которые город устанавливает, так и более мягкие меры, что называется софт-менеджес, посредством которых город подталкивает участников рынка к решениям, которые ему необходимы.

И такие же соответственно 7 систем управления. Первое – непосредственно четко прописанные механизмы того, как регулируется рынок недвижимости, как координируется работа различных органов власти, которые связаны с этим сегментом. Второе – фискальные возможности, потому, что если у города есть возможности инвестирования (как в хорошие времена, так и в плохие), то это позволяет ему более гибко и плавно проходить те периоды, которые связаны со снижением экономической активности.

Третий важный аспект – это наличие в городе инструмента для оптимизации землепользования. Например, если мы говорим про Москву, то город строит очень активно транспортные узлы, вокруг них образуются новые кластеры недвижимости. Значит, необходимо прописать и регулировать, каким образом идет застройка вокруг, для того чтобы не возникло перенасыщения рынка или слишком большой нагрузки на инфраструктуру.

Важный аспект для инвесторов – непрерывность политики. Одна команда уходит, вторая приходит, но инвесторы должны понимать, что в правилах игры ничего не поменяется, и для них с точки зрения дальних инвестиций все остается по-прежнему. Если применять мягкие меры, то здесь важно думать про четкое долгосрочное планирование, это опять же связано с привлекательностью города для инвестиций. Если у города есть понятная инвестиционная программа, которая рассчитана на долгий срок, в ней четко прописано, какие меры будут приниматься, какое будет финансирование, какая будет поддержка, все это существенно снижает многие риски для застройщиков и инвесторов, и город становится более интересным для работы в нем.

Малый и средний бизнес. Здесь также могут быть различные меры именно по взаимодействию, по поддержке такого бизнеса, это не касается каких-то законов, это больше каждодневная работа по помощи и по решению проблем. Малый и средний бизнес в московских реалиях – это существенная часть бизнеса, таким образом, мы стимулируем развитие городской экономики.

И последнее – это бренд и история. Мы понимаем, что Москва имеет очень интересную историю, бренд, и она должна развивать это с точки зрения привлекательности для туристов, для бизнеса, для талантов. Различные программы, связанные с продвижение Москвы как бренда, позволят городу быть еще более популярным, привлекательным, привлекать больше инвестиций и расти.

Как разные города какие политики проводят? Мы сделали экспертную оценку по соотношению формальных механизмов управления и использования более мягких механизмов управления городом. Выявились очевидные вещи, с точки зрения того, как распределились города. В азиатских, китайских городах есть тенденция к более формальному управлению, в европейских городах больше неформальных, мягких мер по стимулированию и развитию рынка недвижимости. Москву мы бы отнесли к такому типу, где пока больше формальных мер управления городом, и здесь есть возможности по развитию более мягких механизмов для привлечения больших инвестиций.

Каковы приоритеты, вызовы, которые стоят перед московским рынком недвижимости, как это может повлиять на городскую политику? Логично начать с насущных проблем пользователей и сотрудников, т.е. нас с вами, потому, что мы задаем тон тому, что происходит с инвесторами, девелоперами и арендаторами.

Что касается людей, мы видим тренд, что люди больше хотят жить локально, соглашаются на то предложение, которое должно быть именно в локальном районе. Наверное, после пандемии большая часть людей выйдет работать в офис, но, скорее всего, это не будет постоянное пребывание, графики будут гибкими. В этой связи поднимется спрос на локальные офисные центры, коворкинги, гибкие пространства. По офисному рынку мы видим, что многие арендаторы приостановили свои планы по развитию, пока нет понимания, какие будут потребности в офисных помещениях.

Сфера коммерческой недвижимости демонстрирует существенные сдвиги, связанные с изменением потребностей людей в период пандемии. Торговый сегмент в связи со снижением потоков покупателей уходит в формат онлайн, стремительно развивая городскую логистику, сервисы доставки. Гостиничный и офисный сегменты утрачивают свою популярность у девелоперов. Совершенно очевидно, что функция многих строящихся и уже существующих объектов в ближайшее время будет переосмыслена. Со стороны властей, по всей видимости, потребуется облегчить процедуру смены видов разрешенного использования для ведения строительства. Особую ценность в сложившихся условиях приобретет гибкость механизмов городского управления. Необходимы также трансформация налоговой системы, оптимизация системы землепользования.