Алексей РАСХОДЧИКОВ, кандидат социологических наук, председатель правления Фонда «Московский центр урбанистики «Город»
Экономика меняется быстро, спрос тоже очень подвижен, а жизненные ситуации, жизненные стратегии людей более статичны, поэтому некоторые процессы мы видим в более долгосрочной проекции. Когда мы анализируем потребности людей, их мнения, некоторые моменты выглядят по-другому. Я буду говорить не о рынке, а именно о желании людей улучшить свои жилищные условия, то есть приобрести жилье. Покупки – это существенная часть рынка, поскольку покупка жилья происходит в двух случаях: либо для улучшения жилищных условий, либо в инвестиционных целях. Долю инвестиционных покупок в Москве коллеги оценили примерно в 20–30%, остальная часть – это жизненные потребности людей.
Коллеги также отметили, что у нас очень низкая обеспеченность по объему квадратных метров и по качеству жилья, но у нас традиционно и ниже запрос – такова тенденция с советских времен. Поэтому, когда мы оцениваем, насколько люди удовлетворены состоянием своего жилья, насколько их устраивает общая ситуация, цифры достаточно большие. Нам кажется, что льготная ипотека сделала свое дело, мы видим, что те, кто хотел и имел возможность приобрести жилье в ипотеку, в большинстве своем этот шанс использовали. Те же, кто такую возможность не реализовал, скорее всего, уже не смогут этого сделать. Даже субсидированная, дешевая ипотека в плане улучшения жилищных условий не спасает, потому что у людей просто нет денег для приобретения квартир.
Во время нашей дискуссии был продемонстрирован двукратный рост по стоимости квартир в Москве и Подмосковье за последний год. 10 лет назад стоимость платежа по ипотеке примерно была равна стоимости аренды жилья, и люди выбирали покупку в ипотеку даже без всяких субсидий. Сегодня платеж по ипотеке может составлять даже 120 тыс. в месяц. Это какими же должны быть заработки, чтобы человек, семья могли нести такие затраты?
По сравнению с общероссийскими данными в Москве также большая проблема с квартирами маленьких площадей в 20–25 кв. метров. Еще одна тенденция во многих регионах и в том числе в Москве – большой запрос на загородное жилье. Этот рынок можно назвать серым, в котором нет ни нормальных ипотечных систем, ни нормальных систем развития территорий, ни каких-то системных застройщиков. Это, на мой взгляд, очень недооцененная история, но будем надеяться на скорейшие положительные перемены.
Приведу в пример Лефортово, где сохранились несколько домов конструктивизма 30-х годов. В них квартиры давали рабочим, их расселяли из хрущевок, подвалов, из чудовищных условий. В этих домах двухкомнатные квартиры побольше евродвушек в современных новостройках. Я хочу сказать о том, что стратегически нам нужно либо перестать говорить о демографии и человеческом капитале, либо как-то пытаться увеличить жизненные пространства для людей, потому что эти вещи взаимосвязаны. Помимо ипотеки необходимы другие меры государственной поддержки жилищного строительства. Судя по данным, ипотека уже не будет давать тех прекрасных эффектов, которые она дала во второй половине 2020 года.
Если говорить о Москве, существует еще одна тенденция, которая наметилась еще в 2019 году, а сейчас процесс просто ускорился. В этом году закончилось экстенсивное разрастание Москвы. 2020 год дал отток населения из столицы. Цифры приводятся разные: 2–3 миллиона и больше, кто-то из уехавших вернулся. 2022 год добавил отток населения по известным причинам.
Больше 10 лет жилищный и девелоперский рынки Москвы существовали в условиях постоянного притока населения, при этом приток был огромен, сегодня он иссякает. Поэтому жилищный и девелоперский рынки столицы существуют в принципиально других условиях. Цифры говорят, что происходит какое-то замещение, но это замещение качественно другое, это не даст стимула для экономики Москвы. В ближайшей перспективе, на мой взгляд, мы также не увидим стремительного роста. Хорошо это или плохо? Наверняка многие москвичи этой тенденции рады.
Какова сегодняшняя ситуация у застройщиков? Свежие данные свидетельствуют, что существуют проблемы с ростом стоимости материалов, конструкций и всего остального, происходят также частые изменения правил – то есть ипотека, то нет ипотеки, то одно, то другое. Все это не внушает оптимизма у застройщиков, которые работают в Москве. Какой выход из этой ситуации может быть для столицы и других регионов? Мы видим выход в комплексном развитии территорий, а для регионов – в агломерационном развитии. Хочу оговориться, что порой КТР называют все, что угодно, никак не относящееся к истинному процессу комплексного развития территорий.
Территории «старой» Москвы разбалансированы достаточно сильно. В любом районе столицы наблюдается чудовищная диспропорция по местам приложения труда и жилью: в некоторых районах до 60–70% населения живет в одной части города, а работает в другой. Мы понимаем, что свести к нулю эти параметры невозможно, но существующая сегодня диспропорция слишком большая. Существует также нехватка инфраструктурных объектов, есть проблемы с транспортной ситуацией. В каждом районе Москвы есть точки приложения сил для изменения ситуации, чтобы территории стали более сбалансированными и более гармоничными для жизни. То есть под КРТ мы понимаем прежде всего рост экономики.
За последние время я побывал во многих регионах страны. То, о чем я сейчас говорю, уже есть в Липецке, Казани, Тюмени и в других городах. Например, Липецк меня неожиданно удивил, качественная городская среда начинает появляться и в других городах. Единственное чего не хватает – рабочих мест с достойной оплатой труда. Если сейчас в стране произойдет некоторый перезапуск производства (а он, судя по всему, произойдет), то ехать людям из регионов в Москву и покупать здесь жилье нет никакого смысла. Потому что почти аналогичные московским условия внешней среды при этом стоимость жилья и вообще стоимость жизни в разы ниже чем в Москве дают возможность прекрасно жить.
Под комплексным развитием территорий мы понимаем именно интенсификацию развития районов, в первую очередь экономическую, а далее уже можно говорить о благоустройстве и повышении качества жизни. Такая стратегия предусматривает усиление роли префектов, префектур, управ. Потому что без взаимодействия с населением нельзя улучшить никакую территорию. Я всегда привожу пример – давайте я к вам в квартиру приду и на свое усмотрение ее улучшу. Ведь не факт, что вас это устроит, потому что мое представление об улучшении может диаметрально отличаться от вашего. Интенсифицировать развитие территорий Москвы в нынешних условиях позволяют возможности использования больших данных, данных сотовых операторов, других агрегаторов.
Подход к развитию территорий должен измениться в принципе. Мы привыкли измерять территории по высотности строений, по количеству жителей. Но, например, данные сотовых операторов говорят о том, что жители многих районов Москвы – это не основная часть пользователей территорий. Если в районе есть точки приложения труда, а также парк, кинотеатр, современные кафе, другие точки притяжения, то количество пользователей этой территории может в два раза превышать количество жителей.
То сеть экономика отдельного московского района может выглядеть совершенно по-другому, если учитывать еще две категории пользователей – тех, кто на этой территории не живет, но работает, и тех, кто пользуется инфраструктурой. От этого уже по-другому может оцениваться, насколько район обеспечен инфраструктурой, по-другому выстраиваться дальнейшее обеспечение инфраструктурой. Сейчас такая оценка базируется на статичных показателях. Например, в районе есть две школы, замечательно, так и положено. Но возникает вопрос: почему бОльшая часть жителей возит детей в другую школу, расположенную за 30 км? Может быть, качество обучения в школе не устраивает родителей? Наличие социальных и других объектов на территории еще не означает, что жители активно ими пользуются. Мы сейчас занимаемся оценкой реального использования тех или иных объектов в районах, выясняем, насколько они действительно являются востребованными.
Если говорить о других городах, то в отношении их сейчас активно поднимается вопрос агломерационного развития. Мы отмечаем тенденцию перемещения активности из Москвы в регионы, и видимо, эта тенденция будет только нарастать. На мой взгляд, это хорошо для страны в целом. Коллеги во время нашей дискуссии назвали 17 агломераций, да еще насчитали 130 агломераций, стихийно сформировавшихся на территории России. Агломерационное развитие не будет двигаться только за счет того, что мы построим дороги и обеспечим скоростное движение. Во-первых, не везде построим, денег не хватит, во-вторых, это еще не обеспечивает взаимодействие территорий. Территории должны дополнять друг друга по функциям, должен быть какой-то связующий центр.
Приведу в пример города недалеко от Москвы – Серпухов, Чехов, Ступино. Эта агломерация складывается без всяких усилий государства и местной власти, объективно складывается по естественной агломерационной логике, в которой Серпухов приобретает центральные качества этой территории, где начинает формироваться вся центральная инфраструктура. Чехов может прекрасно развиваться, опираясь на тему культурно-исторической среды. Наукограды развиваются именно в части развития научного потенциала, университетских территорий.
Ситуация требует непростых решений. Во-первых, требует спуститься на уровень конкретных районов, территорий и оттуда начинать работу. Во-вторых, требует серьезного включения в процесс очень разных специалистов, в том числе социологов и экономистов. Напомню, на западе к производству ни одного продукта никто не вздумает приступить, пока не будут произведены нормальные рыночные, маркетинговые и прочие исследования. Такая культура должна появиться и у нас, тогда и Москва, и регионы смогут развиваться более качественно.