В здании правительства на Новом Арбате прошел круглый стол, организованный Ассоциацией инвесторов Москвы и городскойо деловой газетой «Московская перспектива». Его тема – «Развитие городских территорий: что нужно знать девелоперу?» – вызвала большой интерес у профессионального сообщества: в зале собралось более 120 участников из ведущих строительных компаний региона. Темы форума – внесение изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), комплексное развитие территорий, создание рабочих мест на периферии города и в новой Москве. В ходе дискуссии власти города разъяснили правила, по которым ведется застройка в Москве, а девелоперы поделились теми проблемами, с которыми они сталкиваются при реализации своих проектов.
Два последних года привнесли существенные правовые изменения в практику градостроительного развития, предложив для него новые инструменты. Наиболее важными для рынка можно считать введение Правил землепользования и застройки и механизма Комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ). Освоить и принять эти новшества невозможно без диалога, в котором принимает участие и власть, и бизнес.
По словам Максима Кондыбайло, начальника управления стратегических проектов Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы, стартом для нововведения, связанного с ПЗЗ, дало 120-е постановление правительства Москвы. Процедура внесения изменений в правила регламентирована Градкодексами РФ и города Москвы. Все обращения подаются в Городскую комиссию по вопросам застройки и землепользования при правительстве города, которую возглавляет заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. Комиссия в течение месяца должна рассмотреть все поступившие в ее адрес обращения, затем на основании своего решения она направляет в органы власти рекомендации – вносить изменения или нет. Органы власти в течение 30 дней должны уведомить заявителя о принятом решении – или об отказе с указанием причины, или о согласии в виде распоряжения Москомархитектуры о подготовке проекта внесения изменений в ПЗЗ. После этого разработанный проект направляется на публичные слушания, которые организовывают окружные комиссии. Результаты слушаний направляются в Москомархитектуру. Финалом процесса является проект постановления правительства Москвы, который утверждается в органах власти. После этого застройщик может обращаться за ГПЗУ в соответствии с теми регламентами, которые установлены властью города.
Максим Кондыбайло сделал акцент на том, что в мае текущего года вышло 457-е постановление правительства Москвы о порядке подачи обращений на внесение изменений в ПЗЗ. В майском документе указано, что именно должно быть подано заявителем в рамках обращения – это расчеты, планы и схемы по внесению изменений. Они необязательно должны быть выполнены сторонними организациями, можно подготовить их самостоятельно, опираясь на нормативы городского строительства. В ходе дискуссии главный архитектор ГБУ «ГлавАПУ» Александр Тимохов отметил: «Для подготовки обоснований для внесения изменений в ПЗЗ лучше все-таки обращаться в компетентные органы – в тот же «ГлавАПУ». Такие учреждения имеют комплексную информацию по планам застройки районов, а это важно».
Тема внесения изменений в ПЗЗ вызвала много вопросов и по срокам получения документов, и проведению публичных слушаний, и возможному их затягиванию, даже притом, что все эти процессы регламентированы. По оценкам Кондыбайло, на практике полный процесс внесения изменений занимает примерно шесть месяцев.
«Что именно было бы логично предложить в проекте развития, чтобы он имел больше шансов на утверждение в органах власти?» – с таким вопросам к экспертам обратилась модератор встречи, руководитель Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова.
Главный архитектор Института Генплана Москвы Виталий Лутц поделился следующим соображением: «Особое внимание при утверждении проекта уделяется создаваемым рабочим местам. Хотя имеют значение и так называемые средовые факторы – учет особенностей местности, создание сценариев, основанных на истории, идентичности, уникальности района. Козырем можно считать также развитие существующего зеленого каркаса и формирование связей с соседними территориями». Проекты развития, включающие в себя такие «пункты», всегда легче проходят слушания и получают одобрение всех сторон. Рекомендация Виталия Лутца заключалась в том, что идеологически проект должен быть красиво и интересно подан.
Исполняющий обязанности директора Агентства промышленного развития новых территорий города Москвы Гевонд Егиазарян рассказал о совершенно новом для города направлении – развитии территорий по принципу устойчивого развития – КУРТ. Это федеральное нововведение было закреплено Градкодексом РФ в 2016 году. Несколько нормативных актов для реализации этого закона были внесены постановлениями правительства города. Одно из последних и важных – 215-е – касается темы КУРТ непосредственно для промышленных зон. «Новое и очень ценное для этой сферы, – подчеркнул Егиазарян, – связано с принятием городского документа об аварийных объектах, находящихся в промзонах. Нормативной базы, касающейся аварийной темы в нежилой сфере, ранее в Москве не существовало».
Схема развития территорий по семе КУРТ опирается на два вектора. Первый – когда развитие происходит по инициативе правообладателей, собственников территорий. Они могут обратиться с инициативой заключения договора к властям, предложив на этот счет свои идеи.
Второй механизм – принятие решения по инициативе города. Но даже в этом случае всем правообладателям предоставляется шесть месяцев для ознакомления с проектом и внесения своих предложений. Если в этот срок предложений от собственников не поступило, власти принимают решение и привлекают стороннего инвестора на аукционной основе. Сейчас ПЗЗ определены для 40 территорий общей площадью более 500 га. Как правило, это территории смешанного функционального зонирования, они включают промышленную, деловую застройку, некоторые даже жилую. Егиазарян подчеркнул важность направления по созданию технопарков – именно ими будут замещаться площадки со старыми нефункционирующими предприятиями, складскими комплексами. В данный момент на территории Москвы городские власти реализуют три проекта КУРТ, все остальные развивают собственники. Сейчас примерно 40% технопарков на карте города – частные. Юридический механизм получения статуса городского технопарка уже прописан и используется. Город наделяет такие объекты большим набором льгот и определенным набором требований.
Известно, что для получения статуса технопарка необходимо выдерживать требования по фонду заработной платы: получая что-то от города, важно предоставить хорошие условия труда персоналу. Но это вызывает сложности: если в сфере IT и фармацевтике рыночные зарплаты достаточно высоки и вполне могут соответствовать требованиям властей, то в других сферах их уровень ниже. Комментируя эту тему, Егиазарян отметил, что у городских властей нет цели выдавать льготы и статус технопарков всем желающим. Это привилегия избранных, высокотехнологичных производств нового типа, которые и должны составить основу индустриальной сферы столицы.
Владимир Жидкин, руководитель департамента развития новых территорий города Москвы рассказал о том, какие преференции получает застройщик, ведя свою деятельность в новой Москве. Главное – это объекты инфраструктуры, дороги и магистральные источники энергии. Причем темпы ввода таких объектов будут расти. Сейчас довольно остро для новой Москвы стоит вопрос создания рабочих мест. Со стороны застройщиков прослеживается снижение интереса к этой теме: на этапе согласования проекта предлагаются какие-то идеи, а в процессе строительства жилых микрорайонов идеи «уходят в песок». «В основном рабочие места создаются только в рамках социальных объектов, которые возводятся в ходе жилого строительства. Нужны более крупные точечные сооружения – логистические и деловые центры. Они же потом сыграют положительную роль при реализации жилья», – считает Жидкин. Однако бизнес относится к этому с осторожностью. Крупный объект может быть построен, но как его реализовать, как заполнить арендаторами? Со стороны приглашенных руководителей компаний на встрече прозвучало: власть должна работать активнее, привлекая на эти территории крупных заказчиков, гарантируя востребованность таких объектов. Не лишними были бы и налоговые преференции. Владимир Жидкин высказался на этот счет довольно однозначно: преференции бизнесу предоставлены в виде дорог, инженерии, метро, развития сети общественного транспорта разного типа. Все это приходит на новые территории буквально в чистое поле. Руководитель департамента, как и его коллеги, видит выход в организации технопарков. Причем создание гигантских комплексов совершенно не обязательно. Последними городскими документами, в свою очередь, отметил Гевонд Егиазарян, льготы предоставляют даже в отношении объектов, ограниченных площадью 5 тыс. кв. метров.
В ходе встречи прозвучало предложение экспертов: в нынешней ситуации было бы продуктивно рассмотреть эффекты сложения городских программ, совместить проекты планировки районов, подпадающих под реновацию, и районов КУРТ. Такой анализ позволил бы увидеть экономическую подоснову развития города и социальный каркас, связанный с созданием рабочих мест в рамках и нового, и старого города.