Апартаменты как новый формат инвестирования появились на рынке недвижимости несколько лет назад, и уже успели стать удачным инструментом.Председатель Экспертного Совета по апартаментам РГУД, генеральный директор УК «Вало Сервис» Константин Сторожев рассказал об основных плюсах и минусах апартаментов.
Сторожев уверен, что при грамотном управлении, апартаменты могут принести больший доход, нежели квартиры. Этому есть 2 основные причины: подобная гостиничная инфраструктура апартамент-отелей включает услуги, недоступные в частной квартире, что позволяет сдавать дороже, а также такие комплексы строятся в удачных локациях с высокой транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. В итоге, сдача в аренду апартаментов может приносить на 3-12% больше доходов, в зависимости от класса объекта. Кроме того, возврат инвестиций в апарт-отелях происходит за 6-7 лет, в то время как при покупке квартир это может длится десятилетия.
Что касается цены, на одной и той же локации цена квартиры и апартаментов может быть сопоставима, но все зависит от инфраструктуры и класса проекта. Так, для апартаментов цены варьируются от 65 тыс. рублей за 1 м2 в проектах комфорт-класса до 400 тыс. рублей в премиум-сегменте.
Зависит это в первую очередь от грамотного управления. В апартаментах сдачей в аренду занимаются профессиональные гостиничные управляющие компании. Они могут разработать доходные программы и гарантировать инвестору определённый уровень доходности в зависимости от объекта. Другие факторы – это локация, инфраструктура объекта, позиционирование, маркетинг, класс, процент загрузки.
Важно, что апартаменты приобретаются по 214-ФЗ о долевом строительстве, а значит, инвестор приравнен к дольщику и защищен законом.
Главным риском является приобретение некачественных апартаментов, которые могут принести проблемы. Существуют такие проекты, как «псевдожильё» — комплексы, воспользовавшиеся нормативами для гостиниц, но по планировочным решениям и технологическому оснащению являются жилыми. При покупке таких проектов, есть риск получить объект, в котором жить нельзя, согласно действующему законодательству. Такие «псевдо-апартаменты» невозможно будет легально сдать в аренду, поскольку он не сможет пройти сертификацию. На рынке сейчас таких «лже-апартаментов» порядка 60%.
К апарт-отелю применяются более жесткие противопожарные нормативы и антитеррористические требования. В такой проект изначально должны быть заложены все необходимые технологические зоны: места для хранения белья и инвентаря, помещения для персонала, технологические коридоры и лифты и т.д. Немаловажной является и инфраструктура комплекса. А если в апартаментах не предполагается отделки и мебели, то это, скорее всего, псевдожильё.
Для собственников же затраты зависят от того, насколько качественно спроектирован объект, инженерного оснащения комплекса, спектра предоставляемых услуг и уровня сервиса. В среднем, в Петербурге для апарт-отелей «три звезды» стоимость технического обслуживания составляет в пределах от 100 до 150 рублей на 1 м2, плюс оплата по счетчикам.
Среди недостатков такого формата жилья — отсутствие возможности для постоянной регистрации и получения налогового вычета. Имущественный налог на апартаменты в Петербурге составляет от 0,1 %, на квартиру — от 0,1% до 0,3%. При этом, налоги рассчитываются исходя из кадастровой стоимости недвижимости, а она значительно ниже у апартаментов. Однако оплата услуг ЖКХ в апартаментах выше на 10-15%. Собственники апартаментов также не имеют права пользоваться своими льготами, субсидиями и т.д. на оплату ЖКХ.