Алексей Расходчиков. ESG-переход: жилищное строительство и новые стратегии городского развития.27 января 2022

Рождественский саммит 2021. Итоги и тенденции развития рынка недвижимости. г. Тюмень

ВЦИОМ проводил в конце года опрос по потребности на жилье, опрашивали жителей всех регионов страны. Социологические данные по вашему региону говорят, что в Тюмене больше людей, которых все устраивает и они обеспеченны квартирами. Видимо, в регионе мало ветхих и старых домов, что хорошо влияет на восприятие жителей. Обратите внимание, если говорить о том, что люди хотят покупать: у вас один из самых больших по стране показателей по загородной недвижимости. Пока не очень хорошо понимаю причину, но 28% жилья в регионе приобретено за городом.

Еще хочу обратить внимание, что у вас очень низкий процент желающих переехать из Тюмени в другие города, приобрести недвижимость в Москве и Петербурге. Это прекрасный показатель для региона! Одна из главных, уникальных особенностей Тюмени, которых нет ни у одного региона страны, включая Москву, это естественный прирост населения. Это первое. Еще у вас самый низкий процент отъезда, т.е. люди здесь остаются, живут и работают. Мне кажется, главная задача региональных руководителей на сегодня — обеспечение полного цикла механизмов для того, чтобы это продолжалось,  и тенденция наращивалась, тогда будет жилье, будут инвестиции.

Иногда мы забываем одну базовую вещь. Какая у нас самая главная ценность, которая всегда была и будет, стоимость которой будет расти, во что вкладываются? Золото? Рабочая версия. Но оно не будет иметь ценности, если не будет покупателей. Поэтому, конечно, высшая ценность – это люди. Мы плохо пока умеем считать социальные эффекты, социальные риски, в этом большая проблема. Коллега говорил о кампусе. Замечательная идея, но вынесенный кампус или кампус внутри города – это разные понятия и методика. Вынесенные кампусы не работают в 80% случаев, они работают  исключительно тогда, когда это касается кластеров для математики, физики, точных наук. Эта мировая статистика. Во всем мире так. Это касается и Гарварда, и Оксфорда. За 500 лет существования такой модели в науке все только подтвердилось. Гуманитарный кампус не будет работать на вынесенной территории, если он не станет неким центром развития новых микрорайонов. Сейчас Томск выносит кампус за Томь, и, если Томск туда пойдет, как город, тогда – да, можно писать сценарии развития.

По ценам у вас тоже все хорошо. Посмотрите, какая разница между средней позицией по стране и Тюменью. Да, люди жалуются, что цены высокие. Но люди всегда жалуются на высокие цены, никто не жаловался на то, что они низкие. Но, видите, какой у вас низкий показатель людей, считающих жилье слишком дорогим? Это говорит о том, что оно достаточно доступно жителям региона. Я не к тому, что нужно цены повышать, а к тому, что у вас, судя по всему, сбалансированный рынок.

Коллега уже начал говорить, что льготная ипотека не работает. А она, давайте честно скажем, не будет работать в принципе. Как только Центробанк поднял ставку, все – эта история закончилась раз и навсегда. И все это понимают, в том числе и в правительстве РФ, что мы никогда с такой процентной ставкой не достигнем показателей, которые заложены в нацпроект. Поэтому сейчас в нацпроект предлагается заложить другие формы стимулирования, которые касаются не льготной ипотеки, а приобретения жилья с компенсацией, программы реновации жилья и социального жилья в аренду. Мы подходим к тому, к чему пришли давно в Европе. Если посмотреть на столицу Австрии, то 50% процентов того, что сейчас строится в Вене, это муниципальное жилье, которое потом сдается в аренду муниципалитетом. Т.е. у нас формируется новый рынок, он явно появится! Это вопрос ближайших лет. Как он будет работать, мне пока не понятно. Наши муниципалитеты не в состоянии управлять соцжильем, мы с вами это прекрасно понимаем. Если это отдадут на рынок, будет некая новая соцструктура, новый рынок тех, кто будет заниматься сдачей в аренду и социальным жильем – пока механизм реализации этого не очень понятен.

Теперь про ESG-переход. Всегда, как только начинают активно и публично говорить про цель устойчивого развития, о ESG-переходе в низкоуглеродную конвертацию, сразу выключается свет или отрубается тепло. Европа тому пример. Они доигрались: у них все отрубилось. Но, если серьезно, почему ваш вице-губернатор об этом начал говорить? На деле для тюменского региона этот ключевой вопрос. Мы понимаем, что более трети валового продукта – это нефть и все, что с ней связано, это добыча полезных ископаемых. Все то, по чему сейчас будет нанесен самый большой удар. На нефть, в отличие от угля, пока нет сильных запретов на инвестиции, но, поверьте, это вопрос ближайших лет.

Что такое ESG для компаний? Табличка эта для бизнеса не новая, многие ее уже знают, ее вполне активно применяют наши банки. Т.е., если вы не экологичные, не социально ответственные, у вас есть проблема корпоративного управления, вы получите меньше денег, либо получите больше, но под более высокие проценты. Проблема не в этом, проблема в том, что эти принципы сейчас начинают перекладывать на города, уже разрабатываются ESG-индексы для городов, которые мы увидим, наверное, в этом году.

В чем большая угроза? Есть одна базовая и серьезная вещь. Дело в том, что это вопрос политики: вся западная политика последние 200 лет держалась на принципах, которые были провозглашены очень давно, это касалось гуманизма. Декларировалось, что у человека есть права, все люди равны, все братья, все замечательно. Но на политическую арену вышел Гитлер – и его деяния, и то, что происходило далее, все эти идеи гуманизма перечеркнули.

Поймите, сегодня у Запада нет другой общей цели вокруг, которой можно развиваться, вокруг которой власть может быть легитимна, нет общей идеи, ради которой можно сплотиться. Поэтому все, что касается ESG и цели устойчивого развития, это неизбежное будущее, в котором мы также должны будем участвовать. Это может стать той общей идеей. Это сильно касается вашего региона. У меня есть большие сомнения, сможет ли Тюмень компенсировать потери, если начнутся проблемы на нефтяных рынках, если начнут налагаться ограничения на нефтяные компании. Я не уверен. Судя по тому, как у вас с жильем и тому, что не сильно жалуются на недостаток недвижимости и цены на квартиры, что-то остается в Тюмени. У вас не только добыча и продажа. Переработка у вас составляет 30%, именно промышленность и переработка.

Отмечу еще один момент. Мы привыкли говорить, что размещение любого объекта жилья — это в первую очередь локация, она играет важнейшую роль. На деле, не только локация. Людьми при покупке жилья учитывается много важных позиций, это мы видим из исследований – в том числе и отсутствие вредных производств, и наличие парковочных мест. К чему я это говорю? К тому, что у вас сейчас начинает разрабатываться стратегия пространственного развития и очень важно, как она будет формироваться, как будут формироваться ESG-принципы для страны и региона. Мы в этом сейчас участвуем. Я думаю, что, на самом деле, вашей ассоциации тоже нужно в этом принимать участие, влиять на формирование этих стратегий. Я даже не о том, что могут сделать, как обычно, глупость наподобие индекса качества городской среды. Я призываю к участию, может быть, на вашей же площадке, попробуйте в эту сторону немного поработать совместно. Если сейчас формируется новая пространственная стратегия, то Тюмени очень важно, чтобы она была комплексной. Надо понимать, что в нее будет закладываться, какие принципы, как она будет развиваться именно в комплексе, с учетом кампусов, научного потенциала, производственного потенциала и с теми рисками, которые мы с вами имеем при энергопереходе. А эти риски мы точно будем иметь и особенно в добывающих регионах. Это нужно сегодня учитывать и заранее закладывать.